Clause d’indexation du loyer à indice de base fixe…suite

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

 

 

SOURCE : 3ème civ, 7 mai 2014, n°12-22637, Inédit

 

C’est la question qui sera posée à la Cour de renvoi, dans cette affaire dans laquelle un preneur excipait du caractère non écrit de la clause d’indexation stipulée dans un avenant au bail, en application des dispositions de l’article 112-1 du CMF.

 

En effet, l’article 5 de cet avenant prévoyant que « la clause d’indexation annuelle contenue dans le bail [initial] est intégralement applicable », de sorte que le preneur en conclut que cette clause conduit à une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révision, la première étant supérieure à la seconde.

 

Recalculant le loyer en conséquence, le preneur a sollicité et obtenu du TGI[1] le remboursement des sommes versées au titre de la différence entre l’indexation pratiquée au titre de l’avenant et l’indexation telle qu’elle aurait du être pratiquée.

 

Devant la Cour d’appel, le preneur complète ses prétentions, considérant que l’avenant affecte le bail initial, de sorte que c’est la clause d’indexation initiale du bail qui doit être réputée non écrite.

 

Après avoir rappelé sa jurisprudence[2] validée par la Cour de cassation[3], selon laquelle la clause d’indexation à indice de base fixe est valable, sauf, comme en l’espèce, lorsqu’un évènement modifie le loyer (loi de blocage, révision judiciaire ou avenant de modification) entre deux révisions, la Cour d’appel de Paris[4] fait droit à la demande du preneur, et condamne le bailleur à restituer l’intégralité des sommes versées par le preneur au titre de l’indexation.

 

Son arrêt est cassé par la Cour de cassation, qui reproche aux juges parisiens l’assimilation de la clause d’indexation contenue dans l’avenant avec celle stipulée au bail et d’avoir prononcé une telle condamnation sans avoir préalablement constaté le caractère non écrit de la clause d’indexation initiale.

 

La Cour de renvoi en aura-t-elle toutefois la possibilité ? Une réponse positive semble s’imposer.

 

En effet, l’avenant est « la convention accessoire au contrat principal dont l’objet est d’en modifier certaines modalités pour l’avenir. Il permet ainsi aux parties d’adjoindre ou de retrancher certaines obligations, d’en modifier le contenu, les accessoires, les modalités ou la durée»[5]. Par conséquent, l’avenant modifie les clauses du bail, mais n’apporte pas novation de ses stipulations. Il ne crée donc pas un nouveau contrat, de sorte que seule la validité de la clause d’indexation de l’avenant pourrait être remise en cause, sans affecter le bail initial, dont la clause d’indexation devrait théoriquement continuer à produire effet.

 

Une impasse pratique devrait toutefois conduire la juridiction de renvoi à la décision opposée : Le loyer étant modifié par avenant, il importe peu que la clause d’indexation de l’avenant soit réputée non écrite, puisque le rattrapage de loyer sera réalisé, non plus sur la base des stipulations de l’avenant, mais sur celle de la clause initiale du bail, dont les stipulations demeurent inchangées. Sans une novation de l’avenant par modification de la clause d’indexation applicable, qui n’est pas du ressort des juridictions mais des seules parties, ou une remise en cause de la clause « loyer » de l’avenant, la distorsion constatée par la Cour d’appel et prohibée par le Code monétaire et financier sera maintenue.

 

Il résulte de ce qui précède que la clause d’indexation initiale du bail devrait également être réputée non écrite.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

 


[1] TGI Paris, CH18 S2, 27 mai 2010, n°09/09345

[2] Cf notre article « Clause d’indexation du loyer »

[3] Cf 3ème civ, 11 décembre 2013, n°12-22616, FS-P+B et notre article

[4] CA PARIS, Pole 5 CH3, 54 avril 2012, n°10/13623

[5]Revue Lamy Droit Civil no 106, Juillet 2013 Effets de la qualification d’avenant, Cass. 1re civ., 24 avr. 2013, n° 11-26.597, P+B+I

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