Projet de loi Pinel sur l’ « Adaptation du régime des baux commerciaux »

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

  

SOURCE : articles 1 à 8 du projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et leurs amendements

 

ATTENTION : la loi relative  au projet PINEL, objet du présent commentaire, a été publiée le 19 juin dernier au Journal Officiel

 

Plusieurs dispositions ont subi des modifications. Nos commentaire relatifs à la loi en cliquant ici

 

I – Champ d’application (Article 1er AAA et AA et 1er bis du projet)

 

Article L145-2 modifié

 

 

Conformément à l’article L214-1 du Code de l’urbanisme, la commune peut fixer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et exercer un droit de préemption en cas de cession d’un fonds artisanal ou d’un fonds de commerce, mais également de cession de droit au bail.

 

Dans ces conditions, dans le délai de rétrocession du fonds artisanal ou commercial, ou du bail commercial, le bail demeure, de plein droit, soumis aux dispositions du statut, sans condition d’exploitation ni d’immatriculation.

 

Article L145-3 alinéa 3 nouveau

 

 

Il est prévu un nouvel alinéa, réglant partiellement la situation des locations d’emplacement dans une structure plus vaste, dont la jurisprudence n’est pas totalement fixée. Le Projet fixe définitivement les caractéristiques de l’emplacement exclut du champ d’application du statut, par les conditions cumulatives suivantes :

 

– absence d’accès direct sur l’extérieur ou le mail commercial ;

 

– Contraintes d’ouverture et de fermeture ;

 

– Exclusion conventionnelle expresse.

 

Article L145-5-1 nouveau

 

 

La convention d’occupation précaire, notion prétorienne, est enfin définie par le législateur à l’article 1709 du Code civil.

 

« Est une convention d’occupation précaire la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. »

 

Il est ainsi créé un article L145-5-1 précisant que cette convention échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux.

 

II – La durée du bail (Article 1er, 1er A, 1er ter A du projet)

 

Article L145-4 modifié

 

Si la durée du bail est de 9 ans, cet article permet au preneur de mettre fin au bail pour la date du 3ème anniversaire de la date d’effet du bail. Le texte permet toutefois au preneur de renoncer à cette faculté. On parle alors de bail 6ans/9ans ferme. Cette pratique est en général constatée sur des ouvrages neufs ou sur lesquels le bailleur a financé des travaux importants.

 

Un amendement voté en assemblée et validé par le Sénat tend à supprimer cette faculté de renonciation du preneur, sauf si la durée conventionnelle du bail est supérieure à 9 ans, ou que le bail est monovalent ou a usage exclusif de bureau.

 

Enfin, le régime du congé délivré par le preneur souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite est étendu aux ayants droits du preneur décédé, qui auront donc la faculté de donner congé à compter du décès du preneur.

 

Article L145-5 modifié

 

 

La durée du bail dérogatoire est portée à 3 ans. A l’expiration de sa durée, un moratoire d’un mois est laissé au preneur afin de quitter les lieux, et au bailleur afin de faire sommation au preneur de délaisser, avant qu’un bail commercial ne prenne naissance entre les parties. Les parties ne peuvent plus, en toutes hypothèses, conclure un nouveau bail dérogatoire concernant le même fonds dans les mêmes locaux.

 

Article L145-12 alinéa 1 modifié

 

 

En réponse à l’arrêt du 18 juin 2013[1], le projet de loi envisage de compléter l’article L145-12 du Code de commerce afin de permettre aux parties de convenir, dans le bail initial, de la durée du bail de renouvellement.

 

Par conséquent, en présence d’une clause du bail selon laquelle la durée du bail renouvelé est de 12ans, cette durée devra être appliquée. En revanche, en présence d’une clause du bail de 12 ans selon laquelle le bail se renouvellera aux clauses et conditions du bail expiré, la durée du nouveau bail devrait rester à 9 ans.

 

III – Suppression des dispositions archaïques du Statut (Article 1er ter)

 

Les articles L145-13 et L145-23, qui évinçaient le commerçant étranger du bénéfice du droit au renouvellement (preneur) et de la reprise pour habiter (bailleur), sont supprimés.

 

Ces dispositions étaient déjà inapplicables depuis un arrêt du 9 novembre 2011[2].

 

IV – Dispositions d’ordre public (Article 1er quater)

 

Article L145-15 et L145-16 modifiés

 

 

La violation des dispositions d’ordre public des articles L145-15 et L145-16 du Code de commerce n’est plus sanctionnée par la nullité, mais par le caractère non écrit.

 

Il s’agit d’une disposition procédurale qui semble avoir échappé aux commentaires du projet de loi, et dont le report a d’ailleurs été partiellement omis dans la « petite loi » du Sénat.

 

Jusqu’à présent, les dispositions des articles L. 145-4 (durée du bail), L. 145-37 à L. 145-41 (révision, dépôt de garantie, résiliation), du premier alinéa de l’article L. 145-42 (cessation d’activité) et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (déspécialisation), et L145-16 (cession, fusion et apport partiel d’actif) ne pouvaient être sanctionnés par la nullité que dans le délai de prescription biennal à compter de la conclusion du contrat. Heureusement, ces dispositions échappaient à la prescription puisqu’invoquées en défense par le preneur, à une demande de résiliation du bail (les exceptions de nullité sont imprescriptibles).

 

Néanmoins, invoquée en demande, la nullité de la clause de renonciation aux intérêts relatifs au dépôt de garantie (L145-40) devait être demandée dans les deux ans de la conclusion du bail, supprimant toute efficacité au texte. En d’autres termes, sauf pour le preneur à assigner le bailleur dans le délai de 2 ans à compter de la conclusion du bail, en nullité de la clause selon laquelle la somme versée à titre de dépôt de garantie ne sera pas productive d’intérêt au profit du locataire, le preneur se trouver déchu, pour toute la durée du bail, de solliciter de la part du bailleur le versement d’intérêts.

 

Avec le projet de loi, quelles que soient les stipulations du bail, le preneur pourra toujours exiger du bailleur des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, dépôts de garantie et loyers versés d’avance pour les sommes excédant celles qui correspondent au prix du loyer de plus de deux termes, sous réserve, naturellement, de respecter le délai de prescription quinquennal.

 

En outre, à l’article L145-16, à coté des fusions et apports partiels d’actifs, le projet ajoute les scissions et transmissions universelles de patrimoine. La société issue de la fusion ou de la scission, ou bénéficiaire de la transmission de patrimoine, ou bénéficiaire de l’apport, sera substituée de plein droit aux droits et obligations du preneur à bail.

 

V – Informations des parties (article 1er quinquies et article 5)

 

Article L145-16-1 nouveau

 

 

En cas de cession, si la cession du bail est accompagnée d’une clause de garantie entre cédant et cessionnaire, le bailleur est dans l’obligation d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé de loyer par le cessionnaire.

 

L’inobservation de cette obligation d’information ne semble pas expressément sanctionnée. Faut-il en déduire que le manquement à cette obligation aura des conséquences tacites sur le montant de la créance du bailleur à l’égard du cédant ?

 

Article L145-40-1 nouveau et L145-5 modifié

 

 

Le projet prévoit l’obligation, pour les parties, de rédiger un état des lieux d’entrée et de sortie, à chaque signature de bail, cession, ou restitution des locaux. Pour contraindre le bailleur à y procéder, le preneur n’est plus présumé, sauf cas de résistance du preneur ou autre impossibilité pour le bailleur, avoir reçu les locaux en bon état.

 

Un état des lieux devra également être réalisé à la conclusion d’un bail dérogatoire et lors de la restitution des locaux.

 

Article L145-40-2 nouveau

 

 

Outre cet état des lieux obligatoire, un inventaire précis des catégories de charges du bail et de leur répartition devra figurer en annexe du bail. Un récapitulatif annuel devra être adressé par le bailleur au preneur, complété le cas échéant à tout moment, des charges nouvelles.

 

S’agissant plus particulièrement des ensembles immobiliers, le bailleur devra établir lors de la conclusion du contrat et chaque année, un état prévisionnel des travaux envisagés et réalisés, sur une période de trois ans.

 

Enfin, à l’inverse des baux d’habitation, un décret en Conseil d’Etat devrait établir une liste de charges ne pouvant être imputées au preneur, sans que l’on sache si des stipulations contraires pourront figurer au bail.

 

VI – Prescription (article 1er sexies)

 

Article L145-16-2 nouveau

 

 

Le cédant ne sera dorénavant plus tenu des loyers au-delà de la troisième année du bail et le bailleur ne pourra plus le poursuivre au-delà de la troisième année. Il n’est toutefois pas prévu que cet article soit d’ordre public, de sorte que cette prescription de l’action du bailleur ne s’appliquera qu’à défaut de clause contraire. On peut donc, a priori, douter de l’efficacité d’une telle clause.

 

VII – La réforme des indices (article 2)

 

Cette réforme n’aura finalement pas lieu, le Sénat ayant rejeté toute suppression de l’indice ICC publié par l’INSEE[3].

 

VIII – Compétence matérielle de la Commission départementale de conciliation (Article 3)

 

Article L145-35 modifié

 

 

Cette commission, dont la saisine est facultative et non interruptive de prescription, pourra traiter les litiges relatifs aux charges et travaux. Jusqu’à présent, sa compétence est cantonnée aux litiges relatifs au loyer des baux révisés ou renouvelés.

 

IX – Le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement du bail (Article 4 et 4 bis)

 

Article L145-34, L145-38 et L145-39 modifiés

 

 

« En cas de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

 

Le projet prévoit également une rédaction similaire s’agissant des révisions légales du loyer.

 

Ces dispositions conduisent à plafonner le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé à 110% du dernier loyer réglé lors de la première année, puis 110% du loyer réglé la première année lors de la deuxième année, etc.

 

Le projet de loi prévoyait initialement l’exclusion du lissage au bénéfice des baux longs (plus de 9 ans), des baux assortis d’une clause de loyer variable ou d’une clause d’échelle mobile. Cette exception a été supprimée par le Sénat.

 

S’agissant plus particulièrement de la révision du loyer en cours de bail, le nouveau loyer sera applicable à compter de la date de la demande en révision.

 

X – Préemption (article 6)

 

Article L145-46-1 nouveau

 

 

Le projet de réforme consacre un droit de préemption du preneur lors de la vente de son local par le propriétaire. Ce droit ne peut s’exercer que sur la vente isolée du local, et non sur la vente de l’ensemble immobilier, ce qui est conforme à la jurisprudence relative aux clauses de préemption au bénéfice du preneur[4].

 

XI – Déspécialisation (article 6bis)

 

Article L642-7 et L642-19 modifié

 

 

En cas de procédure collective du preneur, afin de faciliter la cession du fonds de commerce, le tribunal pourra autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité toute activité connexe ou complémentaire.

 

Si le bailleur ne peut, en principe, s’opposer à la demande de déspécialisation simple du preneur (contrairement à la déspécialisation plénière), il pouvait exister une difficulté s’agissant du caractère « connexe ou complémentaire » de l’activité envisagée, mais également du nouveau loyer qui pourrait être exigé par le bailleur au titre de la déspécialisation. Le caractère connexe ou complémentaire de l’activité sera donc entériné, et le loyer exigé par le bailleur clairement cantonné.

 

Les mêmes facultés sont octroyées au juge commissaire en cas de cession du droit au bail.

 

XII – Le congé (article 7 bis)

 

Article L145-9 modifié

 

 

Il ne peut, selon la jurisprudence, être délivré que par acte extrajudiciaire. Le Sénat a souhaité réformer ces modalités, en laissant à l’auteur du congé la possibilité de choisir entre la signification et une simple notification de l’acte.

 

La Chambre nationale des huissiers de justice est naturellement farouchement opposée à cette réforme, qui aurait comme conséquence la perte de l’apanage des huissiers dans la délivrance de l’acte. Elle avance ainsi l’argument suivant[5] : “Il faut être sûr du moment où le congé est acté. Cela se joue souvent au tout dernier moment. Il y a donc le risque que la période (triennale, ndlr) ne s’écoule et que le preneur soit reparti pour une prolongation du bail. Il faut donc s’assurer qu’il n’y ait aucun problème de date ni de contenu du courrier adressé à l’autre partie”. 

 

XIII – Entrée en vigueur (article 8)

 

Les dispositions de la loi seraient applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi. Elle ne sont dont pas applicables au contentieux en cours.

 

Exception :

 

1. La possibilité offerte aux héritiers du preneur de donner congé sera ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi ;

 

2. L’état des lieux de l’article L145-40-1 du code de commerce devra être réalisé lors de la restitution d’un local dès l’entrée en vigueur de la loi, si un état des lieux d’entrée a été établi.

 

3. En cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’accord du tribunal relatif à la déspécialisation ne pourra intervenir qu’à compter du 6ème mois qui suit la promulgation de la loi.

 

NDLR : la présente synthèse consacre exclusivement les modifications apportées au code de commerce par la réforme des baux commerciaux. Les contrats de revitalisation commerciale et artisanale ne font donc l’objet d’aucun développement.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

 


[1]Cf 3ème civ, 18 juin 2013, n°12-19568, F-D et notre commentaire

[2] 3ème civ., 9 novembre 2011, n° 10-30291, FS-P+B+R+I

[3]Sur ce point, cf notre article

[4]Cf notre article

[5]http://lentreprise.lexpress.fr/gestion-fiscalite/droit-des-affaires/la-securite-du-bail-commercial-en-peril_1514642.html#RQrfvc1cObEXvede.99

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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