Afin de « favoriser une évolution plus juste des baux commerciaux »[1], l’article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie (LME), a instauré un nouvel indice trimestriel de révision : l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice avait vocation a tempérer la hausse, forte et constante, de l’indice ICC.
Avec la même finalité, l’article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 avait également créé l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les loyers des locaux utilisés pour des activités tertiaires autres que commerciales ou artisanales[2]
Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, présenté le 21 août 2013, adopté par l’assemblée nationale le 18 février 2014, consacre l’utilisation de l’ILC et de l’ILAT dans le calcul de l’évolution des baux commerciaux et vise à supprimer l’indice ICC, ce qui aurait « pour objectif d’éviter les augmentations trop rapides des loyers fragilisant certains commerçants, notamment les indépendants ou ceux installés dans les centres-villes, qui ne peuvent faire face à une inflation trop forte de leur loyer » [3]
Si ce projet a été adopté par le Sénat le 17 avril 2014, l’amendement n°46 adopté le 11 avril a mis un terme à cette partie du projet : selon les situations, l’indice ICC peut s’avérer plus favorable que les indices ILC et ILAT
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La Loi PINEL (n°2014-626) a été publiée le 19 juin 2014 au Journal Officiel. Aux termes de son article 9, l’indice ICC publié par l’INSEE est finalement supprimé. |
I – Sur l’évolution comparée de l’ICC et de l’ILC
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Indice |
Taux ICC |
Evolution depuis 2008 |
Taux ILC |
Evolution depuis 2008 |
|
1T08 |
1497 |
0 |
100,00 |
0 |
|
2T08 |
1562 |
4,34% |
101,20 |
1,20% |
|
3T08 |
1594 |
6,48% |
102,46 |
2,46% |
|
4T08 |
1523 |
1,74% |
103,01 |
3,01% |
|
1T09 |
1503 |
0,40% |
102,73 |
2,73% |
|
2T09 |
1498 |
0,07% |
102,05 |
2,05% |
|
3T09 |
1502 |
0,33% |
101,21 |
1,21% |
|
4T09 |
1507 |
0,67% |
101,07 |
1,07% |
|
1T10 |
1508 |
0,73% |
101,36 |
1,36% |
|
2T10 |
1517 |
1,34% |
101,83 |
1,83% |
|
3T10 |
1520 |
1,54% |
102,36 |
2,36% |
|
4T10 |
1533 |
2,40% |
102,92 |
2,92% |
|
1T11 |
1554 |
3,81% |
103,64 |
3,64% |
|
2T11 |
1593 |
6,41% |
104,44 |
4,44% |
|
3T11 |
1624 |
8,48% |
105,31 |
5,31% |
|
4T11 |
1638 |
9,42% |
106,28 |
6,28% |
|
1T12 |
1617 |
8,02% |
107,01 |
7,01% |
|
2T12 |
1666 |
11,29% |
107,65 |
7,65% |
|
3T12 |
1648 |
10,09% |
108,17 |
8,17% |
|
4T12 |
1639 |
9,49% |
108,34 |
8,34% |
|
1T13 |
1646 |
9,95% |
108,53 |
8,53% |
|
2T13 |
1637 |
9,35% |
108,50 |
8,50% |
|
3T13 |
1612 |
7,68% |
108,47 |
8,47% |
|
4T13 |
1615 |
7,88% |
108,46 |
8,46% |
Une évolution comparée de l’évolution de ces indices, tous trimestres confondus, nous apprend que, depuis sa création, soit entre le 1er trimestre 2008 et le 4ème trimestre 2013, l’ILC a évolué de 8,46%, alors que l’ICC évoluait, sur la même période, de 7,88%. L’ILC a toutefois progressé de façon constante, contrairement à l’ICC qui, en 2011 – 2012, progressait très fortement.
Une telle analyse est toutefois dépourvue de toute utilité, dès lors que l’indexation des loyers est réalisée d’année en année sur la base des mêmes trimestres. En conséquence, seule une analyse comparée de l’évolution annuelle de ces deux indices permettra d’en comprendre l’évolution.
|
année |
EVOLUTION ICC |
EVOLUTION ILC |
||||||||||||||
|
indice |
1T |
2T |
3T |
4T |
1T |
2T |
3T |
4T |
||||||||
|
|
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
|
2008 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2009 |
0,40% |
0% |
-4,10% |
-4% |
-5,77% |
-6% |
-1,05% |
-1% |
2,73% |
3% |
0,84% |
1% |
-1,22% |
-1% |
-1,88% |
-2% |
|
2010 |
0,33% |
1% |
1,27% |
-3% |
1,20% |
-5% |
1,73% |
1% |
-1,33% |
1% |
-0,22% |
1% |
1,83% |
0% |
1,83% |
0% |
|
2011 |
3,05% |
4% |
5,01% |
2% |
6,84% |
2% |
6,85% |
8% |
2,25% |
4% |
2,56% |
3% |
2,88% |
3% |
3,26% |
3% |
|
2012 |
4,05% |
8% |
4,58% |
7% |
1,48% |
3% |
0,06% |
8% |
3,25% |
7% |
3,07% |
6% |
2,72% |
6% |
1,94% |
5% |
|
2013 |
1,79% |
10% |
-1,74% |
5% |
-2,18% |
1% |
-1,46% |
6% |
1,42% |
8% |
0,79% |
7% |
0,28% |
6% |
0,11% |
5% |
Pour les loyers de baux indexés suivant un indice du 1er trimestre, l’indice le plus favorable au preneur à bail est l’ILC.
Pour les loyers de baux indexés suivant un indice du 4ème trimestre, l’indice le plus favorable au preneur à bail est l’ILC pour les indexations ayant comme base de référence les indices 2008, 2009 et 2010. Un indice ICC de base 2011 ou 2012 était en revanche plus favorable au preneur, l’ICC du 4ème trimestre évoluant à la baisse en 2012 et 2013.
Pour les loyers de baux indexés suivant un indice des 2ème et 3ème trimestres, l’indice le plus favorable est l’ICC lorsqu’il est utilisé comme indice de base au 2ème trimestre 2008 ou 2012 et au 3ème trimestre 2008, 2011 ou 2012.
Un loyer indexé suivant l’indice de base ICC du 3ème trimestre 2009 ou 2010 ou suivant l’indice de base ICC du 2ème trimestre 2009, 2010 ou 2011 exposaient le preneur à de fortes augmentations de son montant.
L’effet de l’indice ILC doit donc être temporisé. Cet indice a certes rempli son rôle modérateur, mais l’ICC a également été favorable au preneur au regard de l’ILC.
II – Sur l’évolution comparée de l’ICC et de l’ILAT
|
Indice |
Taux ICC |
Evolution depuis 2010 |
Taux ILAT |
Evolution depuis 2010 |
|
1T10 |
1508 |
0 |
100,00 |
0 |
|
2T10 |
1517 |
0,60% |
100,41 |
0,41% |
|
3T10 |
1520 |
0,80% |
100,84 |
0,84% |
|
4T10 |
1533 |
1,66% |
101,31 |
1,31% |
|
1T11 |
1554 |
3,05% |
101,96 |
1,96% |
|
2T11 |
1593 |
5,64% |
102,74 |
2,74% |
|
3T11 |
1624 |
7,69% |
103,64 |
3,64% |
|
4T11 |
1638 |
8,62% |
104,60 |
4,60% |
|
1T12 |
1617 |
7,23% |
105,31 |
5,31% |
|
2T12 |
1666 |
10,48% |
106,00 |
6,00% |
|
3T12 |
1648 |
9,28% |
106,46 |
6,46% |
|
4T12 |
1639 |
8,69% |
106,73 |
6,73% |
|
1T13 |
1646 |
9,15% |
107,09 |
7,09% |
|
2T13 |
1637 |
8,55% |
107,18 |
7,18% |
|
3T13 |
1612 |
6,90% |
107,16 |
7,16% |
|
4T13 |
1615 |
7,10% |
107,26 |
7,26% |
Tous trimestres confondus, l’ILAT a évolué de 7,26%, alors que l’ICC évoluait, sur la même période, de 7,10%. L’ILAT, comme l’ILC, a toutefois progressé de façon constante, contrairement à l’ICC.
L’analyse comparée de l’évolution annuelle de ces deux indices montre que l’effet de l’ILAT est, pour l’instant, très mitigé.
|
année |
EVOLUTION ICC |
EVOLUTION ILAT |
||||||||||||||
|
indice |
1T |
2T |
3T |
4T |
1T |
2T |
3T |
4T |
||||||||
|
|
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
sur un an |
TOTAL |
|
2010 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2011 |
3,05% |
3,05% |
5,01% |
5,01% |
6,84% |
6,84% |
6,85% |
6,85% |
1,96% |
1,96% |
2,32% |
2,32% |
2,78% |
2,78% |
3,25% |
3,25% |
|
2012 |
4,05% |
7,23% |
4,58% |
9,82% |
1,48% |
8,42% |
0,06% |
6,91% |
3,29% |
5,31% |
3,17% |
5,57% |
2,72% |
5,57% |
2,04% |
5,35% |
|
2013 |
1,79% |
9,15% |
-1,74% |
7,91% |
-2,18% |
6,05% |
-1,46% |
5,35% |
1,69% |
7,09% |
1,11% |
6,74% |
0,66% |
6,27% |
0,50% |
5,87% |
Les loyers des baux fixés sur la base d’un indice ILAT 2010 ont permis au preneur de bénéficier d’un loyer moins élevé. En revanche, les loyers fixés sur la base des indices ILAT 2011 et 2012, (hors mis le premier trimestre de chaque année et le 2ème trimestre 2012), ont été plus élevés que ceux fixés suivant l’indice ICC.
Conclusion :
Si l’ILC a clairement rempli son rôle sur la période 2008 – 2011, l’évolution actuellement à la baisse de l’ICC ne semble pas propice à la suppression de cet indice plus favorable au preneur que l’ILAT et l’ILC.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Dossier de presse du 28 avril 2008 de présentation de la loi LME
[2] Sur l’ILAT et l’ILC, cf notre article du 10 janvier 2012,
[3] Extrait du site internet artisanat-commerce-tourisme.gouv.fr sur l »es mesures adoptées »
