Plus-values immobilières et opérations de marchand de biens

Coralie MOREAU
Coralie MOREAU  - Avocat

SourceCAA Nantes, 1ère chambre, 21 octobre 2021, n° 20NT00957

 

Pour rappel, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par des personnes physiques qui achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, souscrivent en vue de les revendre des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

 

Sont ainsi considérées comme des opérations de marchands de biens celles qui remplissent les 3 conditions suivantes :

 

  Les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;

 

  Elles doivent consister en achats ou souscriptions suivis de ventes ;

 

  Elles doivent porter sur les biens limitativement énumérés par l’article 35-I-1° du Code général des impôts, c’est-à-dire les immeubles, les fonds de commerces, les titres de sociétés immobilières.

 

En l’espèce, un contribuable avait cédé un bien immobilier et avait bénéficié de l’exonération d’imposition de la plus-value au titre de la résidence principale.

 

À la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a considéré que le contribuable agissait comme un marchand de biens et l’a ainsi imposé sur cette opération.

 

La Cour a ainsi relevé plusieurs éléments permettant de justifier que ce bien n’était pas la résidence principale du contribuable mais que celle-ci était située ailleurs. En effet, il ne ressort pas des adresses figurant sur l’assignation et sur des contraventions au code de la route que le contribuable résidait à cette adresse.

 

Concernant l’existence d’une activité de marchand de biens, la Cour retient les indices suivants :

 

  Le contribuable avait déjà réalisé des travaux sur une propriété avant de procéder à sa vente à peine 18 mois après son acquisition. Il a ainsi réalisé une plus-value égale à 4 fois son prix d’acquisition.

 

  Le bien en cause dans l’affaire a été vendu au prix de 290 000 euros alors qu’il avait été acquis 6 ans auparavant au prix de 38 000 euros.

 

  Le contribuable n’exerce aucune activité professionnelle.

 

  Le fait que le contribuable ait bénéficié de l’exonération au titre de la résidence principale sur les ventes antérieures ne peut être analysé comme une prise de position formelle de l’administration fiscale.

 

La Cour vient ainsi juger que la cession du bien devait être regardée comme une opération spéculative s’exerçant dans le cadre d’une activité à caractère habituel.

 

De ce fait, l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale ne peut pas s’appliquer et le contribuable doit être soumis à l’impôt sur le revenu à ce titre.

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