Comme prévu par le Code général des impôts, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent venir augmenter le prix d’acquisition pour déterminer la plus-value immobilière en cas de vente, sous réserve de certaines conditions (CGI, article 150 VB-II-4°). Le juge administratif vient ici rappeler qu’il en est autrement des grosses réparations, peu importe leur coût.
Tribunal administratif de Nîmes, 3ème chambre, 2 février 2024, n° 2104408
Lors du calcul de la plus-value immobilière des particuliers, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent venir en majoration du prix d’acquisition sous réserve que :
- Ces dépenses n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (ex : déduction des travaux au titre des revenus fonciers) ;
- Ces dépenses ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement correspondent aux travaux qui entraînent une modification sur le gros-œuvre existant ou qui accroissent le volume ou la surface habitable des locaux existants.
Les dépenses d’amélioration correspondent à des travaux permettant d’apporter un équipement de confort nouveau ou mieux adapté aux locaux existants sans en changer la structure.
En l’espèce, un couple vend un bien immobilier et quelques temps après la vente, un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse est révélé conduisant à leur faire supporter la somme de 76 184 euros en application de la garantie décennale au titre des travaux de remise en état des lieux.
Les vendeurs déposent une réclamation contentieuse afin d’intégrer dans le calcul de la plus-value immobilière cette somme de 76 184 euros au titre des travaux pris en charge.
Leur réclamation étant rejetée, ils saisissent le tribunal administratif. Ils soutiennent que la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse est assimilable à des travaux de reconstruction et d’amélioration et que les dépenses doivent ainsi être prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière afin de majorer le prix d’acquisition.
Les vendeurs font valoir que le respect des normes implique nécessairement une amélioration, que la reconstruction ne s’est pas faite à l’identique et que le coût des travaux est très important représentant 50 % du prix d’achat initial du bien cédé.
Le tribunal administratif rejette la demande des contribuables. Il retient que les travaux réalisés sont uniquement des grosses réparations et non des travaux d’amélioration en se fondant sur les éléments suivants :
- Les travaux réalisés visaient à réparer les seules défectuosités d’étanchéité de la toiture, peu importe le coût de ceux-ci ;
- Les travaux réalisés ont certes peut-être permis une amélioration compte tenu de l’évolution des normes mais ne sont pas dissociables de leur ensemble, lequel correspond uniquement à une grosse réparation.
Le tribunal administratif juge ainsi que les travaux d’étanchéité n’ont pas à être pris en compte au titre du calcul de la plus-value immobilière dès lors qu’il s’agit d’une grosse réparation.
