Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2017 – n° 16-17.946
Il résulte des dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation que dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.
Pour l’application de ce texte, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
En l’espèce, un bail mixte initialement conclu le 1er janvier 1978 et portant sur des locaux à usage de cabinet d’avocat a été renouvelé, pour une durée de 9 ans.
Le 29 mars 2012, les bailleurs délivrent aux locataires initiaux un congé puis, le 29 juillet 2012, ils consentent un bail professionnel portant sur les mêmes locaux.
Les occupants se maintiennent dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.
Les bailleurs assignent les locataires initiaux en expulsion et en dommages-intérêts.
Les locataires initiaux soulèvent la nullité du bail du 26 juillet 2012 pour non-respect des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation
La Cour d’appel de PARIS fait droit à cette demande et prononce la nullité du bail du 26 juillet 2012. La Cour rejette par ailleurs la demande de dommages-intérêts des bailleurs lesquels saisissent la Cour de cassation.
Par cet arrêt, la Troisième Chambre civile confirme l’arrêt de la Cour d’appel considérant :
« Mais attendu que les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation; qu’ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d’habitation, retenu, exactement, que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel était indifférente à l’application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l’autorisation d’affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé ».
La Cour de cassation ne fait donc pas droit aux moyens des bailleurs lesquels soutenaient que les dispositions de l’article L 631-7 du CCH n’était pas applicables et donc que l’autorisation préalable au changement d’usage pas nécessaire dès lors qu’au 1er janvier 1970, l’affectation professionnelle était à 83 % de sorte que celle ci devait l’emporter sur l’affectation à usage d’habitation tout à fait minoritaire.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
