Source : Cour de cassation – troisième chambre Civile – 24 septembre 2020 (19-19.179)

I –

Des particuliers ont divisé leur fonds et vendu à des acquéreurs (Mr et Mme X) une parcelle en constituant à son bénéficie une servitude de passage sur une parcelle qu’ils avaient conservés.

La parcelle conservée à par la suite été divisée (AT 457 et AT 458)

Une promesse de vente a été consenti auprès de bénéficiaires à propos de la parcelle AT 458 et contenant constitution sur celle-ci d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457.

Cette promesse de vente n’a cependant pas été réitérée en raison notamment de l’opposition des acquéreurs de la première parcelle (Mr et Mme X) qui s’opposaient au projet immobilier des bénéficiaires de la promesse.

Un jugement, devenu définitif, a été rendu le 8 novembre 2011, publié le 27 mars 2012, ordonnant l’exécution forcée de la vente.

Par la suite, la parcelle AT 458 a été vendue à Mr et Mme X.

Les premiers acquéreurs ont assigné leur vendeur initial en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457.

II –

La cour d’appel a jugé que la servitude de passage établi au profit de la parcelle T 457 et grevant le fonds AT 458, stipulé dans l’acte sous seing privé régularisé entre les vendeurs initiaux et les acquéreurs initiaux de la parcelle AT 458, valant vente au terme du jugement du Tribunal de Grande Instance de Lyon en date du 8 novembre 2011, était valide et opposable à Mr et Mme X qui ont par la suite fait l’acquisition de la parcelle AT 458.

Ces derniers ont donc formé un pourvoi en cassation.

III –

La Cour de cassation a fait droit à l’argumentaire de la Cour d’appel.

En effet, la Haute Juridiction rappelle qu’en application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention.

En outre, et dès lors que la publication n’est pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre comme a pu précédemment le juger la Cour de Cassation. (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).

Or, au cas d’espèce, la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente de juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011.

Ce jugement a été publié et avait également été mentionné dans le titre des demandeurs. (acquisition de la parcelle AT 458 par Mr et Mme X).

Dans ces conditions, ces derniers avaient incontestablement eu connaissance de la servitude au moment de la vente.

La servitude leur est donc opposable.