Nous vous avions annoncé dans un précédent article que ce texte était débattu devant le Conseil d’Etat : Le décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014 est publié au journal officiel depuis le 5 novembre 2014.
En voici la teneur :
Le congé peut être délivré par LRAR
Une modification de l’article L145-9 du Code de commerce par l’article 20 de la loi Pinel avait introduit cette possibilité.
Certes, mais contrairement à l’acte d’huissier, la lettre recommandée dispose d’une date d’émission et de réception, de sorte que des précisions sur la date de délivrance du congé, à partir de laquelle est calculée le délai de 6 mois, étaient attendues.
Par l’insertion d’un article R145-1-1 au sein des dispositions règlementaires du code de commerce, le Conseil d’Etat précise que « la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ».
Inutile donc de délivrer congé par LRAR le dernier jour d’un trimestre…Les congés de dernière minute devront donc être délivrés par huissier.
La révision du loyer prend effet à compter de la demande
Le nouveau loyer issu de la révision prévue à l’article L145-37 du Code de commerce prend effet à compter de la demande formulée par LRAR ou acte extrajudiciaire.
Les parties pouvaient toutefois déroger à cette date de prise d’effet en se mettant d’accord, avant ou pendant l’instance, sur une date différente, conformément à l’article R145-20 du même code.
Cette possibilité est supprimée : le nouveau loyer sera exigible à compter de la date de la demande de révision.
Certaines charges ne pourront plus être refacturées au preneur
A l’inverse des baux d’habitation, dans le domaine duquel un décret fixe une liste de charges répercutables[1], le décret d’application fixe une liste de charges non récupérables, figurant à l’article R145-35 du Code de commerce.
Il en va ainsi :
des impôts, taxes et redevance dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire (sous location) : ex : la CET ;
des honoraires de gestion.
Dans les ensembles immobiliers, la répartition des charges devra être faite au tantième occupé, et non plus au prorata du nombre de locataires. Une pondération des charges pourra néanmoins être instaurée conventionnellement. En d’autres termes des preneurs pourront être d’avantage mis à contribution que d’autre, suivant la situation de leurs locaux dans l’ensemble immobilier.
Comme nous vous l’avions annoncé, la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage des lieux ou à un service dont le preneur bénéficie, pourront lui être imputés.
Certains travaux ne pourront plus être transférés au preneur, conformément à l’article R145-35 du Code de commerce
Il en va ainsi :
des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux,
des travaux nécessités par la mise en conformité du local ou de l’immeuble, s’ils relèvent des grosses réparations,
Les dépenses liées à la vétusté des installations. Le preneur s’acquittant d’un loyer en contrepartie de l’usage des locaux, les clauses relatives à la prise en charge de la vétusté pouvait en effet paraître abusives…
L’article L145-40-2 figurant dans le bloc de textes d’ordre public visés par l’article L145-15 du Code de commerce, les parties ne peuvent déroger à cette répartition légale des charges : toute clause contraire est réputée non écrite.
Information du preneur
Aux termes des articles R145-36 et R145-37, l’état récapitulatif et prévisionnel des travaux, prévu à l’article L145-40-2, devra être communiqué au locataire deux mois à compter de chaque échéance triennale. S’agissant de l’article R145-36, il concernera l’état récapitulatif annuel des charges adressé par le bailleur au locataire, qui devra être transmis au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les copropriétés, cette communication devrait être faite dans les 3 mois de la reddition des comptes.
L’obligation du bailleur de communiquer tout justificatif au locataire qui le demande, qui était déjà consacrée par la jurisprudence[2], est ainsi codifiée sous l’article R145-37.
| Les dispositions des articles R145-35 à R145-37 relatives aux charges et travaux, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, tandis que les autres dispositions s’appliquent aux contrats en cours. |
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] décret n°87-713 du 26 août 1987
[2]Cass. civ. 3ème, 23 novembre 1988, n° 87-14.352 ; Cass. civ. 3ème, 18 novembre 1998, n° 96-18.273
