L’immixtion fautive du maître d’ouvrage est caractérisée si et seulement si ce dernier est qualifié de professionnel.

Marion MABRIEZ
Marion MABRIEZ  - Avocat

La qualité de professionnel suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques : seule cette qualité permet de caractériser l’immixtion fautive du maître d’ouvrage.

Cour de Cassation, Chambre civile 3, 13 juillet 2022, 21-16.408, Publié au bulletin

I  –

Des particuliers ont procédé à l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, lot 16, au sein d’un lotissement en mars 2000.

Onze ans après, une SCI a acquis le lot voisin et a entrepris la construction d’un immeuble de six logements avec piscine.


Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, la SCI et son maître d’œuvre ont été assignés par les propriétaires du lot n°16 aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts.

II –

La Cour d’appel a caractérisé le préjudice subi par les propriétaires du lot n°16, indemnisé via la condamnation de la SCI et du maître d’œuvre à des dommages et intérêts.

La Cour d’appel relevait que si la construction violait l’article 8 du cahier des charges du lotissement, dès lors qu’elle n’était pas implantée dans un carré de trente mètres sur trente mètres, le cahier des charges, qui n’avait pas prohibé les constructions collectives, autorisait la construction d’un édifice important sur le lot acquis par la SCI et que la construction réalisée, située à l’arrière de la villa des propriétaires du lot n°16, n’occultait pas la vue dont ils bénéficiaient.


La démolition des ouvrages n’a donc pas été ordonnée.

Par ailleurs, la condamnation du maître d’œuvre, suite à un partage de responsabilité entre ce dernier et la SCI a été limité à la somme de 15.000 euros, les juges d’appel estimant que la SCI devait être qualifiée de professionnelle de la construction.

Un pourvoi en cassation a été formé par les propriétaires du lot 16 à propos du  rejet de la demande en démolition et par le propriétaire du lot 18, maître d’ouvrage dès lors que les juges d’appel ont limité la condamnation du maître d’œuvre

III –

La Haute Juridiction a considéré que les juges d’appel avaient à bon droit estimé que la démolition des ouvrages sollicitée par les propriétaires du lot n°16 du fait de la violation du cahier des charges était disproportionné et que l’octroi de dommages et intérêts fixés à la somme de 20.000 euros était pleinement justifié.

Pourtant le débat qui nous intéresse porte sur la question de la limitation du montant de la condamnation du maître d’œuvre par la Cour d’appel à la somme de 15.000 euros suite à un partage de responsabilité avec la SCI.

En effet, la Cour d’appel a reconnu la qualité de professionnel de la SCI dont l’objet social était d’acquérir et de construire tous biens immobiliers et d’en assurer la gestion

Cette qualité est contestée par le maître d’ouvrage qui soutient que le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques qu’il ne maîtrise pas et que la SCI doit en conséquence être qualifiée de profane en matière de construction malgré son objet social.


La Haute juridiction a suivi le raisonnement de la SCI en considérant que cette dernière ne pouvait être qualifié de professionnelle de la construction.

La qualité de professionnel suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques et l’immixtion fautive du maître d’ouvrage n’est pas caractérisée.

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