Les publicités préalables à l’adjudication, sanction en cas d’irrégularité

Jacques-Eric MARTINOT
Jacques-Eric MARTINOT  - Avocat

Source : Cass.Civ.2., 13 janvier 2022, n°20-18155, n°76 B

Les publicités sont l’étape finale de la vente par adjudication. Elles annoncent la date et la mise à prix, mais prévoient également une description sommaire du bien qui doit être exempte d’erreur portant préjudice au débiteur saisi.

Tel est l’objet de l’arrêt commenté.

Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, les débiteurs relèveront que les publicités publiées au plus tard 1 mois avant la date d’audience d’adjudication comportent de multiples erreurs et notamment l’existence de dépendances inexistantes ainsi que des parcelles non visées par la saisie.

A la suite de l’audience, le Juge de l’exécution sera saisi en prétendant que ces erreurs ont pu dissuader des enchérisseurs potentiels ce qui, à défaut de concurrence, a mené à vendre le bien en dessous du prix du marché.

La nullité des publicités étant sollicitée la finalité sera la caducité du commandement de payer, acte initiant la procédure de saisie immobilière.

Rejet tant en première instance qu’en appel estimant « que les dispositions des articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas prescrites à peine de nullité et que la formalité contestée n’est pas une formalité substantielle, retient qu’aucune nullité des actes de publicité ne peut prospérer ».

On relèvera que la Cour ajoute que la description dans la publicité erronée est identique à celle indiquée dans le commandement de payer et dans le cahier des conditions de vente.

Les potentiels acquéreurs étaient donc trompés par la publicité dans un premier temps, puis par le CCV.

La Cour de cassation censurera l’arrêt  rappelant que :

« 7. Selon l’article R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution, relatif à la publicité de droit commun en matière d’adjudication, il incombe au créancier poursuivant, un ou deux mois avant l’audience d’adjudication, d’annoncer la vente forcée. Il rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l’exécution pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de l’immeuble saisi.

8. Selon l’article R. 322-30 du code des procédures civiles d’exécution, cette publicité a pour objet de permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible.

9. Il en résulte que les actes de publicité préalable à l’adjudication constituent une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»

L’audience d’adjudication permet donc de réaliser la garantie au profit du créancier mais l’importance de l’impact de cette voie d’exécution doit permettre au débiteur de rembourser au mieux la dette qui pèse sur lui et si possible obtenir un reliquat.

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