SOURCE : Cass.com, 4 décembre 2012, n°11-25958, Publié au Bulletin

En l’espèce, un preneur de locaux commerciaux a procédé à l’exécution de travaux dans les locaux loués. Le bail stipulait que le transfert de propriété de ces travaux s’opérait en faveur du bailleur à la fin du bail par accession, sans indemnités.

En cours de bail, le bailleur a cédé ses droits sur l’immeuble au profit du preneur, le prix fixé excluant la valeur des travaux réalisés par le preneur.

Considérant que le prix convenu ne reflétait pas la valeur vénale réelle de l’immeuble, l’Administration fiscale, conformément à l’article L17 du Livre des procédures fiscales, a notifié à l’ancien preneur, devenu acquéreur de l’immeuble, une proposition de rectification des droits d’enregistrement versés à l’occasion de la vente, en réintégrant dans le prix convenu la valeur des travaux effectués.

Pour la Cour d’appel de Toulouse, la cession de l’immeuble au preneur devait être considérée comme une «  résiliation amiable tacite anticipée du bail », de sorte que le bailleur était donc bien, le jour de la vente, propriétaire des travaux réalisés dans les lieux loués. Ces travaux devaient donc, en conséquence, figurer dans le prix de vente. A défaut, une réintégration de leur valeur devait donc être opérée : l’ancien preneur ne pouvait donc échapper à la taxation correspondante.

La Cour de cassation ne partage pas cette position, et casse l’arrêt d’appel. Pour la Haute juridiction, « l’acquisition par le preneur n’avait pas entraîné la résiliation anticipée du bail commercial mais son extinction par confusion des droits au sens de l’article 1300 du code civil et qu’aucun transfert de la propriété des constructions réalisées par le preneur ne s’était produit entre son patrimoine et celui du bailleur avant cette acquisition »

Cette décision est logique : la vente de l’immeuble loué n’a jamais, en elle-même, d’effet extinctif sur le bail. Seule la conséquence de la vente peut mettre fin au bail, lorsque les qualités de créanciers et débiteur de l’obligation sont confondues, conformément aux dispositions de l’article 1300 du Code civil. C’est donc après la vente, et non avant, que le bail a pris fin, de sorte que la valeur des travaux n’a, à aucun moment, pu transiter par le patrimoine du bailleur, vendeur de l’immeuble.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats