SOURCE : 3ème civ, 24 octobre 2012, n°11-17800, FS-P+B
En l’espèce, dans le cadre d’une VEFA, une maison d’habitation est achevée avec un retard de plusieurs mois, eu égard à la date convenue contractuellement. Les acquéreurs assignent le vendeur en réparation du préjudice subi du fait de ce retard, prétentions auxquelles le vendeur oppose une clause du contrat de VEFA, stipulant :
« Ce délai de (livraison) sera le cas échéant majoré des heures d’intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise… »
Devant les juridictions du fond, les acquéreurs ont soutenu que cette clause était abusive, donc nulle, position partagée la Cour d’appel d’Amiens. En effet, selon les juges du second degré, la clause litigieuse, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, dont le contenu permet :
– De conférer systématiquement les effets de la force majeure à des évènements qui n’en présentent pas nécessairement le caractère ;
– De renvoyer à l’appréciation de l’architecte ou d’un bureau d’études l’appréciation des jours d’intempéries ;
est abusive en ce qu’elle est de nature à générer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, conformément aux dispositions de l’article L132-1 du Code de la consommation, cette clause doit être considérée comme non écrite.
L’arrêt est cassé par la Cour de cassation. Pour la Haute juridiction, une telle clause n’a « ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».
Par cette décision, la Cour de cassation semble valider une clause récurrente des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, comme l’avait notamment fait la Cour d’appel de Paris[1], mais sur le fondement des dispositions du Code de la consommation. Or les dispositions du Code de la Construction et de l’habitation régissant les contrats de construction de maison individuelles avec fourniture de plan diffèrent des dispositions du Code de la consommation :
En effet, dans le cadre de l’article L231-3 du CCH, qui dispose que :
« Dans les contrats de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :
(…)
d) De décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits »,
la clause prorogeant le délai pour des cas d’intempérie est valable, contrairement à celle concernant la grèves ou le dépôt de bilan d’une entreprise, dès lors que ces évènements ne sont pas, de plein droit, des évènements relevant de la force majeure.
Mais la présente affaire ne permettait probablement pas d’invoquer les dispositions du CCH.
Sylvain VERBRUGGHE
VIVALDI-AVOCATS
