En cas d’annulation d’un bail commercial, la prescription de l’action en répétition de l’indemnité d’occupation due depuis la date d’entrée dans les lieux commence à courir à compter du prononcé de la nullité du bail, y compris en matière de procédure collective.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 25 janvier 2023, n°21-12930, Inédit
Dans son arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la prescription en répétition de l’indemnité d’occupation due par le location en cas d’annulation d’un bail commercial.
Le pourvoi s’inscrivait dans le schéma factuel synthétisé comme suit :
Un bailleur fait délivrer en cours de bail renouvelé un commandement de payer visant la clause résolutoire. Au cours du délai d’un mois laissé au locataire pour s’acquitter des causes du commandement, celui-ci assigne son bailleur en opposition au commandement de payer ainsi qu’en annulation du bail litigieux et de son avenant de renouvellement.
En cours de procédure, le locataire est placé en procédure de redressement judiciaire.
Le bailleur soulève à titre de moyen de défense l’irrecevabilité de la demande en annulation du bail comme étant prescrite (premier moyen de cassation), outre subsidiairement la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation (second moyen de cassation).
Sur le second de cassation, la Cour raisonne en deux temps :
Premièrement, elle juge que la créance en restitution d’une indemnité d’occupation correspondant à la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux et consécutive à l’annulation judiciaire d’un bail, qui naît du jugement qui prononce ladite résolution postérieurement à l’arrêté du plan de redressement, est soumise au droit commun.
Pour mémoire, il résulte de la combinaison des articles L622-7 et L622-17 du Code de commerce, que les créances nouvelles nées après l’arrêté d’un plan de redressement du débiteur remis à la tête de ses biens, sont soumises au droit commun[1].
Dans un second temps, la Cour au visa des dispositions de l’article 2224 du Code civil[2], juge que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de a répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité. En conséquence, et selon une jurisprudence constante[3], la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux, ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.
Partant, la Cour censure l’arrêt d’appel qui avait retenu que les indemnités d’occupation dues par le locataire devaient être calculées sur les cinq dernières années ayant précédé le jugement, et non à compter de l’entrée du locataire dans les lieux.
[1] Cass. com 26 octobre 2022, n°21-13474, FS – B
[2] « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû en connaitre, les faits lui permettant de l’exercer »
[3] Cass. civ 3ème, 14 juin 2018, n°17-13422 n°17-15498, FS – B
