Aux termes d’une jurisprudence désormais bien établie, la troisième chambre civile rappelle dans un arrêt du 7 septembre 2023 (Inédit), que seule la stipulation d’une clause d’indexation créant la distorsion prohibée, devait être réputée non écrite.
SOURCE : Cass civ 3ème, 7 septembre 2023, n°22-10145, Inédit
A la base de ce contentieux, des désordres affectant la toiture d’un immeuble dont partie donnée à bail, lesquels ont conduit le locataire à solliciter son bailleur aux fins de remédier à la situation.
Le bailleur a assigné le locataire en paiement d’une certaine somme au titre des travaux de réfection des locaux.
Par suite, le locataire a assigné le bailleur en résiliation judiciaire du bail, et subsidiairement en condamnation à réaliser à ses frais les travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, en restitution d’une certaine somme au titre des provisions sur certaines charges, et en déclaration du caractère non-écrit de la clause d’indexation du loyer.
Le bailleur fait grief à l’arrêt de Cour d’appel de le condamner à paiement au titre d’un trop-perçu de loyer en raison du caractère non écrit de la clause d’indexation aux motifs que seule la clause engendrant de manière continue la distorsion prohibée devait être réputée non écrite.
La Cour de cassation accueille favorablement le pourvoi introduit par le bailleur, et juge dans son arrêt du 7 septembre 2023, aux termes d’une jurisprudence désormais bien établie, au visa de l’article L112-1 du CMF, que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.
Pour mémoire, et par une première décision dont les références de publication souligne la portée de l’arrêt, en date du 29 novembre 2018[1], la Cour de cassation affirmait pour la première fois le principe de sécabilité de la clause d’indexation en ces termes :
« Vu l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
Attendu qu’en application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ;
Attendu que, pour dire non écrite, en son entier, la clause d’indexation du loyer, l’arrêt retient qu’elle prévoit une période de variation annuelle de l’indice de juillet 1999 à juillet 2000, supérieure à la durée de sept mois s’étant écoulée entre la prise d’effet du bail au 1er juin 2000 et la première révision du loyer au 1er janvier 2001 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et que la clause prévoyait un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; (…) ».
La Cour de cassation faisait référence aux dispositions du Code Monétaire et Financier[2] mais fermait la porte à la sanction de la totalité de la clause d’indexation qui devait se concentrer sur la partie de la clause qui crée la distorsion. En revanche, contrairement à la décision de 2016, le caractère non écrit ne cohabitait plus avec la nullité.
Dans un second arrêt de 2022 également publié[3], la Cour de cassation au visa de l’article L145-39 du Code de commerce, réaffirmait le principe de sécabilité de la clause et ses explications doctrinales de la manière suivante :
« En application de l’article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite. Nedonne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui, pour réputer une clause d’indexation non écrite en son entier, retient que l’intention du bailleur était d’en faire, sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement, toutes les stipulations de cette clause revêtant un caractère essentiel, conduisant à l’indivisibilité de celles-ci et empêchant d’opérer un choix entre elles pour n’en conserver que certaines, ces motifs étant impropres à en caractériser l’indivisibilité ».
Ainsi, de ce périple jurisprudentiel, il conviendra de retenir que seule la partie de la stipulation qui paralyse la variation de l’indice à la baisse doit être réputée non écrite.
[1] Cass. civ 3ème, 29 novembre 2018, n°17-23058, FS – P + B + R + I
[2] Etant évoqué un arrêt inédit rendu en 2017 dans ce domaine : Cass. civ 3ème, 14 décembre 2017, n°16-20048
[3] Cass. civ 3ème, 12 janvier 2022, n°21-11169, FS – B
