bail commercial, application dans le temps du caractère réputé non écrit aux clauses de renonciation au droit au renouvellement, loi Pinel du 18 juin 2014

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

SOURCE : Cass. civ 3ème, 21 avril 2022, n°21-10375, Inédit

 Bien qu’inédit, la décision de la troisième chambre objet du présent CHRONOS est plus qu’intéressante car elle précise l’étendue de l’application du réputé non écrit aux baux en cours avec une formule claire ainsi que sur les clauses de renonciation au droit au renouvellement.

En l’espèce, après avoir conclu un bail dérogatoire de deux années à compter du 2 mai 2006 portant sur des locaux commerciaux, le locataire resté dans les lieux et le bailleur, ont conclu le 7 avril 2010 un bail commercial statutaire prenant effet rétroactivement le 2 mai 2006 pour s’achever le 1er mai 2015. Ce bail contenait une clause de renonciation par le preneur « à la propriété commerciale » acquise en 2008, à l’issue de ce bail de neuf années. Le locataire, s’étant maintenu dans les lieux au-delà du 1er mai 2015, a opposé à la demande en expulsion, formé par le bailleur, le caractère réputé non écrit de la clause de renonciation.

La Cour d’appel de Pau juge que le locataire ne bénéficie pas pour le local litigieux de la propriété commerciale et qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mai 2015, de sorte qu’elle  ordonné son expulsion et la condamne à payer une indemnité mensuelle d’occupation. Le locataire se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation censure l’arrêt au visa des articles 2 du code civil et L145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014. Elle rappelle qu’il résulte du premier de ces textes que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

En outre, elle retient que le second texte de ces textes, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre IV du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi.

Or, la Haute juridiction constate que pour rejeter la demande du locataire tendant à ce que la clause de renonciation au renouvellement du bail à échéance du 1er mai 2015 soit déclarée non écrite, l’arrêt retient que antérieurement au bail du 7 avril 2010, avait été signé un bail dérogatoire à l’expiration duquel le locataire avait acquis la propriété commerciale le 2 mai 2008, que la renonciation est intervenue postérieurement à la naissance du droit acquis et en parfaite connaissance du preneur, et que le fait que le bail du 7 avril 2010 ait été conclu pour une durée de neuf années, qui ont commencé à courir rétroactivement à compter du 2 mai 2006 pour se terminer le 1er mai 2015, n’a pas eu pour effet d’anéantir rétroactivement le bail dérogatoire étant rappelé qu’il y est expressément mentionnée que le preneur en parfaite connaissance du bail dérogatoire antérieur, a renoncé à la propriété commerciale

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