Source : Cass., 3ème civ., 23 janv. 2013, n°11-26.800, FS-P+B : JurisData 2013-000786
L’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, lequel a été modifié par la Loi ALUR, énumère les décisions devant être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
L’article 25-1 de ladite Loi prévoit quant à lui que :
« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».
Des questions se sont donc posées quant de l’organisation pratique de ces dispositions et notamment aux fins de savoir s’il convenait, pour faire application des dispositions de l’article 25-1 dit de « passerelle de majorités» que l’assemblée générale vote en faveur de son application par une résolution préalable distincte avant que ne soit de nouveau porté au vote, aux conditions de majorité de l’article 24, le projet rejeté aux conditions de majorité de l’article 25.
Par cet arrêt en date du 23 janvier 2013 publié au Bulletin, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation adopte une position parfaitement claire.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 2011), que M. et Mme X…, copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas de la Garrigue (le syndicat) en annulation de la décision 12 a de l’assemblée générale du 5 août 2008 ayant, dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les copropriétaires qui le souhaitent à installer des fenêtres de toit ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande alors, selon le moyen : que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ;
que l’exercice de cette faculté nécessite une décision préalable en ce sens émanant de l’assemblée des copropriétaires ; qu’en décidant le contraire la cour d’appel a violé l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24 de la même loi.
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé de ce chef ».
La Cour de cassation a donc entendu tirer toute conséquence de la notion d’immédiateté inscrite aux dispositions de l’article 25-1 de la Loi considérant que l’usage de la passerelle de majorité ne nécessitait aucune décision intermédiaire.
Aussi, il sera précisé, s’agissant de cette passerelle de majorité, que celle-ci n’est pas applicable s’agissant des travaux de transformation ou d’amélioration de l’immeuble et pour les questions relatives à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
Delphine VISSOL
Vivald-Avocats
