SOURCE : Cass.3ème Civ., 19 septembre 2012, n°11-13.679
C’est ce qu’a rappelé la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cet arrêt publié au bulletin comme suit :
« … Vu l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ;
Attendu selon l’arrêt attaqué…, que la Ville de Paris a, par acte du 17 août 1988, consenti à la société civile immobilière Habitat Ramponeau (la SCI) un bail emphytéotique pour une durée de 55 ans, à charge pour cette dernière d’y édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville de Paris ; qu’un état descriptif de division a été établi par acte notarié du 31 mai 1990 qui divise l’immeuble en 24 lots de volume, dont certains ont été placés sous le régime de la copropriété selon un règlement de copropriété du 3 juillet 1990 ; que par acte authentique des 9 et 14 mars 1995, la SCI a fait apport à l’association Or Thora éducation juive du 20e arrondissement (l’association) des droits qu’elle détenait du bail emphytéotique su les locaux constituant le volume 4 ; que la SCI et le Syndicat des copropriétaires 38-40 rue ramponeau (le syndicat) ont assigné l’association en paiement de certaines sommes représentant la quote-part des charges générales de l’ensemble immobilier incombant au lot n°4 ;
Attendu que pour débouter la SCI et le Syndicat de leur demande, l’arrêt, qui constate que le lot n°4 ne fait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990, relève que l’état descriptif de division stipule que l’ensemble immobilier ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 et qu’à cette fin, l’acte identifie des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime dur droit de superficie, et énoncé l’ensemble des servitudes issues de l’imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence ainsi que l’attribution 326/10.000èmes des charges générales au lot n°4, retient que l’état descriptif de division constitue, relativement à ce lot, la convention contraire visée à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’en statuant ainsi, sans constater la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
…CASSE ET ANNULE… »
Dans cette espèce, il semble que ce soit moins le fait que la convention invoquée, était un état descriptif de division, (au sujet duquel le moyen du pourvoi insistait sur le caractère non contractuel), que le contenu même de celui-ci qui, que critique la Cour de Cassation.
Clairement, en présence de terrains, aménagements et services communs, comportant des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, il ne suffit pas pour faire échec à l’application de la loi du 10 juillet 1965, de préciser dans une convention (ce que n’est pas en principe un EDD) que cette dernière est écartée. Il faut par ailleurs définir les règles qui régiront l’ensemble : par exemple choix du système de l’ASL…
A défaut, le statut de la copropriété s’applique.
Kathia BEULQUE
Vivaldi-Avocats
