SOURCE : Cass.3ème Civ., 9 juillet 2014, n°13-19061
C’est cette solution, classique, que rappelle la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, publiée au bulletin comme suit :
« …
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 15 janvier 2013), que par acte sous seing privé du 2 janvier 2009, M. et Mme X… ont vendu à M.et Mme Y…, par l’intermédiaire de l’agence Immoplus, une maison à usage d’habitation sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts ; que les époux Y… n’ayant pas obtenu leurs prêts ont assigné les époux X…et l’agence Immoplus en caducité du contrat et restitution du dépôt de garantie ;
Attendu que la société Immpolus fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande condamnation de M. et Mme Y… à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de clause pénale, alors, selon le moyen :
1/° qu’après avoir constaté que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y…, acquéreurs, comportait une clause pénale prévoyant, à la charge de ces derniers, le paiement à la société Immoplus d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l’absence de régularisation par acte authentique de vente, par suite d’une faute de leur part, la cour d’appel a caractérisé une faute desdits acquéreurs, pour avoir empêché l’accomplissement d’une condition affectant cette promesse, puis a relevé l’absence de régularisation de la vente ; qu’il en résultait que la société Immoplus étant en droit d’obtenir paiement par les acquéreurs de l’indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, en présence d’une faute de ces acquéreurs ayant empêché la régularisation de la vente ; qu’en écartant néanmoins la demande formée par la société Immoplus en paiement par lesdits acquéreurs de cette indemnité, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1134 du code civil ;
2/° …
Mais attendu qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que la société Immoplus ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; que par ce motif de pur droit substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié… »
Il sera ajouté qu’en vertu de l’effet relatif des conventions résultant de l’article 1165 du code civil, l’agent immobilier ne pouvait demander l’application à son profit d’une clause pénale insérée dans une promesse de vente à laquelle il n’était, vraisemblablement, pas partie.
L’agent immobilier n’est pas pour autant totalement démuni face à des acquéreurs fautifs : il lui est possible d’engager leur responsabilité civile, en faisant valoir que leur faute lui a causé préjudice dont il sollicite réparation.
Celui-ci est constitué par l’absence de perception des honoraires prévus suite à son intervention dans la vente de l’immeuble (visites de l’immeuble, recherche d’acquéreurs, rédaction de la promesse, contacts avec le notaire pour la rédaction de l’acte de vente…)
Ce préjudice est alors la conséquence directe de la faute des acquéreurs qui n’ont pas effectué toutes les démarches pour l’obtention de leur financement et ont, ainsi, par leur attitude, été à l’origine de l’échec de la transaction.
Kathia BEULQUE
Vivaldi-Avocats
