Source : CAA de DOUAI, 2ème chambre – formation à 3 (bis), 10/04/2018, 16DA01239, Inédit au recueil Lebon

L’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit plusieurs cas d’exonération des plus-values de cession de biens ou droits immobiliers.

Ainsi, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (art. 150 U, II-1° du CGI). Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble.

L’exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.

Pour en bénéficier, l’immeuble doit être (1) la résidence principale (2) du cédant (3) au jour de la cession.

Rappel des faits

Les époux B ont, le 16 septembre 2013, cédé une maison d’habitation dont ils sont propriétaires et qu’ils avaient occupé comme résidence principale jusqu’au 1^er juin 2011, pour un prix de 171 000 €. L’administration a mis à leur charge des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de cette cession. Le 6 novembre 2013, les époux B ont contesté ces impositions et demandé la restitution de la plus-value de ce bien.

Par un jugement du 23 juin 2016, le tribunal administratif d’Amiens a prononcé la décharge de ces impositions. Le Ministre des finances et des comptes publics relève appel de ce jugement.

La décision de la Cour administrative d’appel

L’administration fiscale estimait en l’espèce que la cession de l’immeuble étant intervenue 2 ans et 7 mois après la mise en vente du bien, ce qui constituait un délai anormal, et à un prix de vente initialement surévalué, l’exonération ne pouvait s’appliquer.

La Cour administrative rappelle tout d’abord qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

Il ressort ensuite de l’instruction que :

– Les époux B ont mis en vente leur maison le 9 février et donné mandat à plusieurs agences immobilières les 5, 9 et 19 février 2011 ;

– Le prix de vente, pour une surface habitable de 250 m², a été fixé à 250 000 €, soit le montant le plus bas de l’évaluation de sa valeur vénale estimée, le 22 mars 2011, à une valeur comprise entre 250 000 euros et 255 000 euros par le Crédit du Nord dans le cadre de la garantie du prêt relais accordé aux époux B ;

– La justesse de l’évaluation ainsi faite de ce bien est, en outre, corroborée par une autre estimation, effectuée le 8 février 2011 par une étude notariale ;

– Le prix de 250 000 € était conforme à l’état du marché immobilier sur le secteur concerné dont le prix au m² était de 2 100 e à la fin de l’année 2010 avant de remonter à 2 450 € au moment de l’évaluation du bien en cause ;

– La comparaison avec une autre maison située à proximité mais de plus petite surface, faisait apparaître un prix au m² de 2 353 euros, ce qui correspondait, pour une surface de 120 m², à un prix de vente de 282 360 euros ;

– Les époux B ont baissé le prix de vente de leur bien :

à 235 000 euros le 30 juin 2011,

à 227 000 euros le 5 novembre 2011,

à 195 000 euros le 17 décembre 2012,

puis à 180 000 euros le 27 février 2013.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux B ont accompli les diligences nécessaires à la vente de leur bien et qu’ainsi, le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé peut être regardé comme normal. Dès lors, la cession a porté sur un bien devant être considéré comme ayant constitué à la date de cession la résidence principale des époux B. Les contribuables sont fondés à demander l’application de l’exonération de la plus-value conformément à l’article 150 U II 1° du CGI.

Clara DUBRULLE

Vivaldi-Avocats