Source : Cass. 3e civ. 12 mai 2016 n° 15-12.575 (n° 553 FS-D), A. c/ Synd. copr. du 1 bis rue Trébois.

L’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 disposait, dans sa version antérieure à la Loi ALUR du 24 mars 2014 :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé:

– (…),

– (…),

–d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (…).».

Cet article dispose désormais :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

– (…),

– (…),

-d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. (…).

En l’espèce, des copropriétaires sollicitaient l’annulation du mandat du syndic au motif que les sommes destinées au syndicat transitaient par le compte du syndic avant d’être transférées sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de sorte que le versement des sommes n’étaient pas effectué « sans délai » par le syndic ce dont devait résulter la nullité de son mandat.

La cour d’appel rejette la demande, retenant que cette sanction n’est applicable qu’au seul défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

La Cour de cassation confirme.

Toutefois, il convient de relever que cette décision est rendue en application de l’article 18 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014 laquelle sanctionnait de nullité, le non respect de « cette » obligation et donc de la seule obligation pour le syndic, de procéder à l’ouverture d’un compte séparé (étant rappelé qu’à défaut, le mandat est nul et le syndicat automatiquement dépourvu de syndic de sorte que tout intéressé peut demander la désignation d’un administrateur provisoire selon la procédure prévue à l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 lequel a d’ailleurs été modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015 – art. 4).

La cour de cassation considère donc que si le syndic doit effectivement déposer, sans délai, les fonds reçus au nom du syndicat sur le compte ouvert au nom de celui-ci, un versement indirect des fonds n’entraine toutefois pas la nullité de son contrat de mandat, celle-ci ne s’appliquant que dans l’hypothèse où le syndic n’aurait pas respecté « son » obligation, savoir celle d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.

Il est donc envisageable que cette décision aurait été différente sous l’empire de la loi nouvelle laquelle prévoit la nullité du mandat en cas de non respect par le syndic de « ses » obligations lesquelles consistent donc non seulement dans l’ouverture du compte séparé mais également dans le dépôt, sans délai, de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats