SOURCE : 3ème civ, 17 mars 2016, n°14-26009, FS – P + B
Il résulte des dispositions de l’article L145-39 du Code de commerce que :
« (…) si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement (…) »
Un preneur à bail s’est interrogé sur la notion de fixation conventionnelle du loyer au regard de l’application de loyers complémentaires, issus d’avenants successifs. Plus précisément, lors de chaque avenant, était ajouté au loyer initial un loyer complémentaire.
Le preneur considérait que, pour l’application des dispositions précitées, l’évolution de chaque « loyer », et non du loyer global issu du dernier avenant, devait être prise en considération pour l’application de l’article L145-39.
L’indice ICC publié par l’INSEE ayant évolué de plus d’un quart depuis 2004, le loyer initial, extrait des loyers complémentaires, avait donc varié de plus d’un quart depuis sa fixation contractuelle. Il sollicite donc la révision du loyer à la valeur locative, devant les juridictions parisiennes.
La Cour d’appel de Paris ne partage pas l’argumentation du preneur, et considère que « le prix précédemment fixé contractuellement » correspond au loyer global issu de chaque avenant.
Cette position est confirmée par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi. Elle considère que « les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale devait être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l’article L. 145-39 du code de commerce ».
La demande de la société locataire était de ce fait irrecevable. Celle-ci devra attendre le renouvellement du bail pour solliciter la fixation du loyer à la valeur locative qui est de droit lorsque cette valeur est fixée à la baisse.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
