SOURCE : 3ème civ, 29 septembre 2015, n°13-24879
L’arrivée du terme contractuel du bail commercial est souvent source de contentieux autour de la détermination du loyer du bail renouvelé, pouvant conduire le bailleur, en cas de difficulté sur cette fixation, à solliciter la résiliation du bail afin d’en renégocier les conditions.
Tel semble être le contexte de cette espèce dans laquelle, dans le prolongement d’une instance en fixation du prix du bail renouvelé, un bailleur assigne son preneur en résiliation du bail au titre de la réalisation de travaux d’automatisation de la station service exploitée, l’ayant conduit à murer l’accès à la boutique de vente et à fermer l’accès aux locaux de lavage et de graissage, ainsi qu’aux magasins annexes.
Pour le bailleur, ces travaux ont été réalisés en violation des stipulations du bail interdisant au preneur de « faire dans les lieux loués aucune construction ou démolition, travaux de percement, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et écrit du bailleur ».
La Cour d’appel de Nîmes accueille favorablement ses prétentions et prononce la résiliation du bail. Pour les juges du fond, les travaux entrepris sans l’autorisation du bailleur, même s’ils sont justifiés par la modernisation du mode d’exploitation, modifient la distribution des locaux et emportent une dépréciation du bien donné à bail en réduisant la surface d’exploitation. La Cour ajoute que ces travaux constituent un obstacle au bon entretien des locaux.
Ce manquement du preneur est jugé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
L’arrêt est confirmé par la Cour de cassation qui, conformément à sa jurisprudence, se cantonne à vérifier que la décision de résiliation est motivée[1].
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cf par exemple : 3ème civ, 21 Mars 1990, n° 88-18.790 ; 3ème civ, 24 Mars 1993 – n° 91-12.791
