Le juge de l’impôt vient indiquer qu’en cas d’acquisition d’un ensemble immobilier acquis pour un prix global puis découpé par lots, le prix d’acquisition à retenir lors de la cession d’un seul lot est la valeur vénale réelle. Ainsi, il consacre une méthode d’évaluation fondée sur le potentiel constructible du terrain rejetant l’approche littérale de l’administration fiscale.
Cour administrative d’appel de Lyon, 11 septembre 2025, n° 25LY00681
Pour rappel, en cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix d’acquisition correspond au prix acquitté par le cédant dans l’acte d’acquisition.
Toutefois, le prix d’acquisition peut être compliqué à déterminer lorsque l’acquisition porte sur un ensemble de biens pour un prix global et que la cession ne porte que sur une partie de l’ensemble, sur un lot.
Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value doit ainsi correspondre à cette seule partie. S’il n’est pas possible de déterminer dans l’acte d’acquisition le prix d’acquisition de ce lot, il convient de retenir la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine.
En l’espèce, un contribuale a acquis un ensemble immobilier sans ventilation du prix par lot. Il a ensuite cédé une partie du bien.
Pour le calcul de la plus-value, le contribuable a retenu la valeur vénale du bien en 2004, date d’acquisition, comme prix d’acquisition.
L’administration fiscale est venue remettre en cause cette évaluation et retenir un montant figurant dan l’annexe déclarative destinée au calcul de la plus-value des vendeurs.
Ayant été débouté de ses demandes devant le tribunal administratif et la Cour administrative d’appel, le Conseil d’État a cassé l’arrêt de la Cour.
Ainsi, la Cour administrative d’appel de Lyon rejuge après cassation.
Le Conseil d’État avait indiqué que les mentions figurant sur la partie normalisée de l’acte qui est destinée aux formalités de publicité foncière ne peuvent être considérées comme un prix stipulé pour le calcul de la plus-value immobilière.
Aisni, la Cour administrative d’appel vient modifier son analyse et donner raison au contribuable.
Elle retient que l’administration ne devait pas se référer à une déclaration effectuée par les vendeurs en 2004 pour leurs propres besoins fiscaux, que cette déclaration n’était pas opposable à l’acquéreur.
Elle valide ainsi la méthode retenue par le contribuable pour la détermination du prix d’acquisition en jugeant qu’en l’absence de transactions comparables pour un terrain à bâtir, la valorisation dépend des droits à construire qui y sont attachés. Dès lors que des permis de construire avaient été délivrés avant l’acquisition en 2004, il était certain que le terrain était constructible.
Ainsi, la méthode consistant à ventiler le prix global d’acquisition en fonction des surfaces constructibles est jugée fondée et le contribuable devait bien se fonder sur cette méthode pour déterminer la plus-value imposable.
