Un p’tit tour et puis… revient. La dissolution de l’Assemblée Nationale n’aura pas eu raison du projet de loi de simplification de la vie économique, qui vient d’être adopté par le Sénat, lors d’un vote solennel du 22 octobre 2024. Un retour expéditif, puisque les sénateurs étaient parvenus au bout de l’examen de l’ensemble du texte le 5 juin dernier, avant que les travaux parlementaires ne soient stoppés prématurément.

SOURCE : Projet de loi de simplification de la vie économique adopté le 22 octobre 2024 

Le projet de loi de simplification de la vie économique a été adopté le 22 octobre dernier, lors d’un vote solennel, par le Sénat. Pour mémoire, cette dernière étape avait été empêchée par la dissolution inattendue de l’Assemblée Nationale le 9 juin dernier, à deux jours du vote solennel prévu du projet de loi de simplification de la vie économique.

Ce texte devrait maintenant être examiné par les députés en « fin d’année » ou « au début de l’année prochaine ».

Au-delà de la mesure phare sur la mensualisation du paiement des loyers, d’autres dispositions, qui ont pu par ailleurs être amendées, intéressent les baux commerciaux :

I – Sur le paiement mensuel du loyer 

Nouvel article L145-33 A ainsi rédigé :

«  Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local commercial au sens du 2° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts […] en fait la demande à la condition qu’il ne fasse pas l’objet d’une action du bailleur en paiement d’un arriéré de loyer. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance du paiement du loyer prévue par le bail »

« Cette disposition ne s’applique pas aux locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux monovalents) ».

Cet article, est intégré dans le corpus de l’ordre public textuel des baux commerciaux (article L145-15 du Code de commerce) : « A l’article L145-15, après la référence : “ L145-4 “, est insérée la référence : “ L145-33 A “ ». 

II – Sur les clauses dites « tunnel » – plafonnement du loyer indexé à la hausse comme à la baisse

Après l’article L145-38, il est inséré un article L145-38-1 ainsi rédigé :

« Par dérogation à l’article L112-1 du Code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L145-38 et L145-39 du présent code ».

III – Sur le dépôt de garantie

L’article L145-40 du Code de commerce, d’ordre public (cf article L145-15 du Code de commerce), est complété de trois nouveaux alinéas :

• Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L145-33 A ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.

• En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

• Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

IV – Sur la clause résolutoire du bail

Le nouvel article L145-41 du Code de commerce, d’ordre public (cf article L145-15 du Code de commerce), conditionne l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de première audience.

L’article L145-41 modifié s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

V – Sur la date d’entrée en vigueur des dispositions précitées

L’article L145-33 A est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi.

Le deuxième alinéa de l’article L145-40 (modifié) est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la date de promulgation de la loi.

Le troisième alinéa de l’article L145-40 (modifié) est applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de promulgation de la loi.

Le dernier alinéa de l’article L145-40 (modifié) est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après de la date de promulgation de la même date.