Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation rappelle aux termes d’une jurisprudence constante et parfaitement établie, que l’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, susceptible de justifier le déplafonnement du loyer du bail de renouvellement, s’apprécie au cours du bail expiré, et uniquement au cours de celui-ci.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 25 janvier 2024, n°22-21006, Inédit
Pour mémoire, le Code de commerce fixe le principe selon lequel le loyer des baux renouvelés ou révisés, doit correspondre à la valeur locative (art. L.145-33).
Les éléments constitutifs de la valeur locative, sont énumérés à l’article L.145 -33 du Code de commerce, comme suit :
- Caractéristiques des lieux loués ;
- Destination ;
- Obligations des parties ;
- Facteurs locaux de commercialité ;
- Prix couramment pratiqués dans le voisinage
L’article L.145-34 du même Code fait du principe l’exception, lorsqu’il dispose en substance qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33 (cf supra), et si la durée du bail à renouveler n’excède pas neuf années, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation indiciaire (ILC/ILAT ou ICC).
C’est le principe du plafonnement du loyer de renouvellement.
Les éléments de la valeur locative, sont précisés dans la partie réglementaire du Code de commerce, aux articles R.145-3 à R.145-8.
S’agissant de l’élément des facteurs locaux de commercialité (art. R.145-6 du C.com), la Cour régulatrice rappelle dans l’arrêt commenté, que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue au cours du bail expiré et uniquement au cours du bail expiré[1].
Les facteurs locaux de commercialité s’entendent comme tous les éléments liés à l’emplacement des locaux et à leur environnement, qui exercent une influence sur l’aptitude de ces locaux à générer une activité commerciale (importance et qualité de la ville, du quartier ou du centre commercial / populations et constructions de logements / moyens de transport / caractéristiques commerciales du secteurs).
D’autre part et surtout, il doit s’agir de facteurs locaux et présentant un intérêt pour le commerce considéré, qui s’entend selon la Cour de cassation de l’activité effectivement exercée par le locataire, et non simplement des activités autorisées par la destination.
La modification doit être notable[2] et favorable pour le commerce considéré[3].
Dans l’arrêt commenté, la Cour d’appel dont l’arrêt est censuré, avait considéré que l’évolution des facteurs locaux de commercialité (démographique, progression de l’activité touristique et des flux de véhicules) s’inscrivait sur une période « pertinente » au regard de l’évolution constante dans le même sens des facteurs locaux de commercialité, ayant vocation à durer (de la naissance du bail et pendant la période du bail à renouveler). La Cour s’était en réalité rangée derrière l’avis de l’expert judiciaire désigné, sans rechercher si l’évolution des facteurs locaux de commercialité, présentait un caractère notable et favorable sur l’activité du locataire.
Insuffisant, lui répond pour la Cour de cassation. Pour cette dernière, les motifs retenus par la Cour d’appel, étaient insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires.
[1] En ce sens, Cass. civ 3ème, 14 octobre 1992, n°81-10217, FS – PB, ou encore Cass. civ 3ème, 7 juillet 2004, n°03-12027, FS – PB
[2] En ce sens, Cass. civ 3ème, 30 juin 2004, n°03-10754, FS – P+B+I
[3] En ce sens, Cass. civ 3ème, 9 juillet 2008, n°07-16605, FS – P+B+I, ou encore Cass. civ 3ème, 14 septembre 2011, n°10-30825, FS – P+B+R
