La garantie des vices apparents en cas de désordres réservés et apparus dans l’année suivant les opérations de réception est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun

Marion MABRIEZ
Marion MABRIEZ  - Avocat

Par arrêt en date du 6 avril 2022, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de désordres et non-conformités réservés lors des opérations de réception ou dénoncés lors de l’année de parfait achèvement, la garantie des vices apparents était exclusive de la responsabilité contractuelle. L’acquéreur doit donc être vigilant quant au délai de forclusion puisqu’en l’absence d’interruption du délai , la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut s’appliquer.

Cour de cassation 3ème Civile 6 avril 2022 n°21-13.179 Inédit

I –

Un promoteur a procédé à la réalisation de quatre bâtiments en l’état futur d’achèvement destinés à l’usage d’habitation.

Un syndicat de copropriétaires s’est constitué.

Se plaignant de réserves non levées et de désordres apparus dans l’année de parfait achèvement, le syndicat des Copropriétaires a assigné le promoteur après expertise en réparation qui de son côté a assigné les intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs.

La demande du Syndicat était formulée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

La cour d’appel saisi a rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires.

II –

La Cour d’appel précise que les désordres affectant les trémies de ventilation et d’éclairement du sous sol et le dysfonctionnement du rideau coupe-feu avaient été réservés à la réception et étaient donc apparus dans l’année de parfait achèvement.

Or la Cour relève qu’à la date de l’assignation au fond, le Syndicat des Copropriétaires était forclos en sa demande de condamnation du promoteur sur le fondement de la garantie des vices apparents en ajoutant que cette garantie était exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Le syndicat des Copropriétaires a formé un pourvoi en cassation, soutenant que la demande formulée sur le fondement de la responsabilité de droit commun était recevable en lieu et place de la garantie de parfait achèvement.

III –

Pour autant, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le Syndicat des Copropriétaires jugeant que l’arrêt rendu par la Cour d’appel avait légalement justifié sa décision.

Sans surprise, la Haute Juridiction rappelle sa jurisprudence en la matière à savoir : la garantie des vices et défauts de conformité apparents est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il convient pour autant de préciser que la Haute Juridiction fait également un rappel non négligeable quant au délai dans lequel le demandeur doit assigner sur le fondement de la garantie de parfait achèvement pour éviter toute forclusion de son action.

La Cour de cassation précise que les désordres et non-conformités réservés à la réception et dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages prévu à l’article 1642-1 du Code Civil relevant de la garantie des défauts et vices de conformités apparents d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration de ce délai d’un mois, et ce en application de la décision rendue par arrêt en date du 16 décembre 2009 Ccass 3ème 0819612.

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