Encourt que soit prononcée la résiliation judiciaire d’un bail commercial à ses torts exclusifs, pour non-respect de la destination contractuelle « d’hôtel de tourisme et accessoire », le locataire qui exploite de manière continue une activité de restauration effective, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de l’entrée principale, véritable activité distincte de l’activité principale.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 30 novembre 2023, n°21-25584, Inédit
A la base du contentieux soumis à la censure de la Cour de cassation, un contrat de bail commercial servant à l’exploitation d’un hôtel, à usage exclusif « d’hôtel de tourisme et toutes activités accessoires ».
En cours de bail, les parties ont étendu conventionnellement l’assiette du bail, à des locaux voisins dont partie pour une durée de six mois à compter du début des travaux d’extension.
Ultérieurement, le bailleur a fait délivrer au locataire commandement d’avoir à payer un arriéré locatif ainsi qu’une pénalité contractuelle, pour restitution tardive des locaux objets de l’extension conventionnelle du bail, visant la clause résolutoire.
Le locataire a fait opposition à commandement de payer, et le bailleur a sollicité reconventionnellement la résiliation judiciaire du bail, principalement au titre de la violation de la clause de destination du bail.
Sur le moyen tiré de l’exploitation des locaux en violation de la clause de destination contractuelle, la Cour d’appel de PARIS avait confirmé le jugement qui avait prononcé la résiliation du bail au torts du preneur, en relevant que le locataire n’avait pas respecté pendant plusieurs années la clause de destination du bail, en offrant à une clientèle extérieure à l’hôtel un service de bar et restauration pour lequel elle a communiqué par son site internet, et aménagé spécialement les lieux loués.
Dans son arrêt du 30 novembre 2023, la Haute juridiction rejette le pourvoi formé par le locataire, et juge que l’exploitation continue d’une activité de restauration effective, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de l’entrée principale, devait être exclue de la destination contractuelle « d’hôtel de tourisme et accessoire », véritable activité distincte de nature à attirer une clientèle, ce qui justifie que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur.
Dans ce type de litige, il ne faut jamais négliger le pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond, du manquement reproché au locataire. En l’espèce, les juges avaient relevé que le locataire avait modifié l’accès au local et avait cherché à atténuer la visibilité de l’activité.
Notons enfin que la résiliation du bail aurait pu être recherchée sur d’autres fondements juridiques :
- Acquisition de la clause résolutoire du bail (art. L.145-41 du Code de commerce), si l’infraction du non-respect de la destination du bail rentre bien dans le champ de la clause résolutoire ;
- Refus du renouvellement pour motif grave et légitime, lié à l’exécution du bail comme le non-respect de la clause de destination (art. L.145-17 du Code de commerce).
