SOURCE : 3ème civ, 15 avril 2015, n°14-15976, FS – P+B
La sous-location de locaux pris à bail commercial est l’opération par laquelle le preneur met à la disposition d’un tiers la jouissance de tout ou partie des locaux pour une certaine durée en contrepartie du paiement d’un certain prix ou la fourniture d’une contrepartie[1].
La sous-location est en principe interdite sur le fondement de l’article L145-31 du Code de commerce, sauf si deux conditions cumulatives sont réunies :
Une stipulation contraire au bail ou un accord du bailleur,
Un appel du propriétaire à concourir à l’acte[2].
L’inobservation de ce formalisme est généralement sanctionnée par le non renouvellement du bail[3] ou sa résiliation lorsque que ce manquement est visé par la clause résolutoire du bail.
La Cour de cassation avait toutefois admis que le non renouvellement ne pouvait sanctionner le preneur qui n’avait pas appelé le bailleur à concourir à l’acte lorsque le bail prenait en compte une situation de sous location devenue effective en cours du bail et connue du bailleur qui l’avait ainsi tacitement agréée[4].
C’est dans le prolongement de cette jurisprudence qu’intervient le présent arrêt commenté.
En l’espèce, un bail est conclu à destination d’activité de résidence hôtelière, consistant en la sous-location de logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation.
Le bailleur délivre néanmoins congé au preneur, lui refusant le renouvellement du bail pour motif grave et légitime, tiré de l’absence d’appel à concourir à l’acte, position qui est validé par la Cour d’appel d’Aix en Provence.
Pour les juges du fond, même si l’objet du bail est la sous-location, le bailleur devait en toutes hypothèses être appelé à concourir aux actes de sous location.
Cette lecture stricte des dispositions de l’article L145-31 du Code de commerce, dénuée de pragmatisme est sanctionnée par la Cour de cassation :
« le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location » lorsque les locaux sont destinés … à être sous-loués !
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 10 novembre 2009, n°08-17892
[2] 3ème civ, 15 octobre 1991, n°90-17201 : une tolérance des sous-locations ne vaut pas renonciation à concourir à l’acte
[3] 3ème civ, 5 janvier 2010, n°08-21062
[4] 3ème civ, 4 mai 2011, n°09-72550
