La juridiction administrative vient juger que la taxe sur les logements vacants ne s’appliquerait pas à un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’avec des travaux de rénovation importants que le propriétaire ne pourrait pas financer compte tenu de ses revenus, quand bien même il disposerait d’un patrimoine immobilier important.
Cour administrative d’appel, 14 juin 2023, n° 22PA03204
L’article 232 du Code général des impôts prévoit que la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique aux logements vacants situés, au 1er janvier de l’année d’imposition, dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
La loi de finances pour 2023 a étendu cette taxe aux communes qui sans appartenir à une zone d’agglomération continue de plus de 50 000 habitants sont confrontées à une problématique concernant les logements disponibles pour l’habitation principale.
Le Code général des impôts précise que la taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
Ainsi, la doctrine administrative (BOI-IF-AUT-60 n° 140) vient donner des exemples de cause étrangère à la volonté du bailleur comme les logements ayant vocation, dans un délai proche, à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ou des logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.
L’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait. Il appartient au propriétaire d’apporter tous les éléments permettant de montrer que la vacance n’est pas de son fait.
En l’espèce, un contribuable propriétaire d’un immeuble a été assujetti à la taxe sur les logements vacants sur trois appartements.
Il a saisi le tribunal administratif en demandant la décharge de cette imposition.
La Cour annule la décision du tribunal et décharge le contribuable de la taxe à laquelle il a été assujettie.
La Cour rappelle que le Conseil constitutionnel avait admis la conformité de la taxe sur les logements vacants à la Constitution en émettant certaines réserves et notamment en indiquant que « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».
Pour faire droit à la demande du contribuable, la Cour retient les éléments suivants :
- Les logements de l’immeuble ne répondaient pas aux normes électriques et aux normes sanitaires (absence d’installations sanitaires utilisables) rendant ainsi la location impossible ;
- Les devis et factures produits concernant les appartements taxés démontrent que les travaux de mise aux normes en matière électrique et sanitaire représentent un montant total de plus de 25 000 euros ;
- Le contribuable percevait des revenus de pension de retraite d’un montant de 12 000 € environ et déclarait un déficit foncier de 48 207 € malgré un patrimoine immobilier important.
Pour ces raisons, la Cour a retenu que la vacance des logements était indépendante de la volonté du contribuable et que la taxe n’était donc pas due.
