SOURCE : 3ème civ, 6 mars 2013, n°11-27331, FS-P+B
En bail commercial, il est constant que les charges sont librement réparties entre bailleur et preneur suivant les stipulations de la convention. Corrélativement, chacun ne sera tenu des réparations à réaliser dans les lieux que suivant les stipulations du bail, le preneur n’étant réputé assumer, à défaut de stipulation claire et précise contraire, que les réparations réputées locatives.
En l’espèce, un bail stipulait que « le preneur fera son affaire de l’entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil.
Pendant le cours du bail, le bailleur avait fait procéder à des réparations dans les parties communes : travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif.
Pour les juges du premier degré, à défaut de concerner expressément les parties communes, la clause du bail relative aux réparations n’impose pas au preneur la prise en charge du coût de ces travaux.
La Cour d’appel de Reims interprète différemment la clause du bail et censure le jugement querellé, considérant que cette clause fait supporter au locataire « toutes les réparations (…) en ce compris les grosses réparations définies à l’article 606 », de sorte que, le coût des travaux réalisés par le bailleur qui dépendaient de cette catégorie de réparation, devait être supporté par le preneur au prorata des surfaces occupées.
Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation qui considère que le coût des travaux des parties communes n’incombe au preneur, que si une telle clause est expressément stipulée au bail.
On peut dès lors considérer qu’à défaut de clause relative aux parties communes de l’immeuble, la stipulation du bail mettant à la charge du preneur les réparations définies à l’article 606 du Code civil se cantonnera au rétablissement des murs, plafond et poutres du local loué, affectés dans leur structure et leur solidité.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
