Source : Cour de cassation – Chambre mixte – Arrêt n°282 du 8 juillet 2015, n° 13-26.686.

Des particuliers acquièrent un bien immobilier.

Un état parasitaire est annexé à l’acte de vente lequel mentionne des « traces de termites et d’insectesxylophagessans activité ».

A l’occasion de travaux, les acquéreurs constatent que la maison est infestée de termites et autres insectes à larvesxylophages.

Après expertise, ils sollicitent la condamnation du propriétaire, de l’agence immobilière par l’entremise de laquelle ils avaient acquis le bien et de l’assureur de responsabilité de la société de diagnostics, entre-temps mise en liquidation judiciaire, à leur payer le coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

La question posée aux Juridiction saisies est donc double :

l’acquéreur d’un bien immobilier, dont l’acte de vente comprend un état parasitaire ne révélant pas l’étatd’infestationde l’immeuble par les termites, peut-il demander audiagnostiqueurde lui payer le montant des travaux de réparation des dégâts causés par les insectesxylophages, bien que celui ci ne soit pas à l’origine de leur présence?

En l’absence de certitude sur ce qu’aurait été la situation si l’acquéreur avait été correctement informé avant de conclure le contrat, doit-on plutôt considérer que celui-ci n’a perdu que la chance d’avoir pu acquérir le bien à des conditions tenant compte du coût des travaux à engager ?

Par un arrêt du 26 septembre 2013, la Cour d’appel de Montpellier condamne l’assureur du diagnostiqueur à verser diverses sommes aux acquéreurs en réparation de leur préjudice matériel et de jouissance.

L’assureur forme un pourvoi en cassation au motif que :

« Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise le créancier de l’obligation d’information et les avantages qu’il aurait pu obtenir, s’il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu’en relevant pour condamner la sociétéMMAà payer à M. et Mme X… le montant de l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’attaque des termites dont la présence n’avait été décelée que partiellement par l’assuré de la sociétéMMA, que si M. et Mme X… “avaient connu l’ampleur des dégâts causés parl’infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparationsdesditsdégâts ” bien que de tels motifs ne soient pas de nature à établir que, mieux informés, M. et Mme X…, qui avaient déjà connaissance de la présence de termites, même s’ils ignoraient l’ampleur exacte de leur attaque, auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ».

Par cet arrêt du 8 juillet 2015, la Chambre mixte de la Cour de cassation ne fait pas droit à ce moyen considérant :

«  Mais attendu qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité dudiagnostiqueurse trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Qu’ayant relevé que les investigations insuffisantes de la sociétéHDIn’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestationparasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X… du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ».

Il en résulte que l’état parasitaire, annexé à l’acte de vente, garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites et autres insectes xylophages et la responsabilité du diagnostiqueurse trouve donc engagée dès lors que le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Il sera à ce titre rappelé que le Code de la construction et de l’habitation, dans un souci de sécurisation des transactions immobilières, encadre strictement les obligations desdiagnostiqueurs lesquels doivent présenter des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité, disposer d’une organisation et de moyens appropriés à l’exercice de leur mission et souscrire une assurance de responsabilité.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats