Cass.3^ème Civ. ; 20 mars 2°13, n° 12-11.797

C’est cette solution qu’a retenue, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cet arrêt inédit, comme suit:

« …Attendu, selon l’arrêt attaqué…, que la société civile immobilière le Prado (la SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement aux époux X…, deux lots dans un ensemble immobilier constitués par un appartement et un emplacement de stationnement, lots qui ont été livrés le 30 mai 2006 à la société Gestrim représentant les acquéreurs ; que le 27 juin 2007, les époux X… ont assigné la CSI en résolution de la vente en se prévalent de la non réalisation du balcon prévu dans l’acte notarié ;

…

Mais attendu que les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil dans leur version applicable en la cause visent les vices de construction et non les défauts de conformité, la cour d’appel, qui a relevé que l’omission d’un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d’œil sans qu’il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu’il n’était pas établi en quoi le délai d’un mois prévu par l’acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur, a pu en déduire que la clause prévoyant ce délai n’avait pas un caractère abusif ;… »

La question de la portée de cet arrêt, qui concernait des faits antérieurs à la loi du 25 mars 2009, se pose nécessairement.

Depuis la loi du 25 mars 2009, les défauts de conformité apparents de l’immeuble vendu à construire sont soumis au même régime que les vices apparents. Dès lors la Cour de Cassation devra se décider, entre appliquer à tous les désordres apparents (vices comme non conformités)

• sa jurisprudence sur les vices apparents, issue de ses arrêts des 22 mars 2000, 15 février 2006 et 16 décembre 2009 (Cass. 3^ème Civ. ; n° 98-20.250 ; n°05-15.197, n°08-19.612), c’est-à-dire considérer que l’acquéreur dispose en toute hypothèse d’un délai d’un an, à compter de la plus tardive des deux dates visées à l’article 1642-1 du code civil, pour faire grief à son vendeur du désordre, sans qu’il soit possible de le contraindre, au moyen d’une clause dans l’acte de vente, à le dénoncer avant cette date,

• ou la solution qu’elle a retenue dans cet arrêt (et celle de la décision du 8 juin 2006) (Cass.3^ème Civ. ; 8 juin 2006, n° 05-14.114) au titre des défauts de conformité apparents, ce qui validerait alors les clauses des contrats de vente d’immeuble à construire qui imposent aux acquéreurs de dénoncer les désordre apparents au plus tard avant la réception des travaux ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession

Question à suivre…

Kathia BEULQUE

VIVALDI Avocats