Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires ne peut être engagée que si l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage est caractérisée.
Source : Cass.3ème Civ., 10 avril 2025, n°23-18.503
Antérieurement, à l’ordonnance du 30 octobre 2019, c’est-à-dire à compter du 1er janvier 1986 jusqu’au 1er juin 2020, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, était ainsi rédigé :
« […] Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Lorsque cette rédaction est applicable au litige, pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisse éventuellement être engagée, il doit être caractérisé l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage.
La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans son arrêt ci-avant repris précise sa position quant aux conditions de mise en œuvre de l’action en responsabilité civile engagée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Elle indique qu’apporter la preuve de la cause du dommage dans les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété n’emporte pas présomption du défaut d’entretien ou du vice de construction, et présomption de causalité.
La démonstration de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage est une condition de mise en œuvre de l’action en responsabilité objective du syndicat des copropriétaires qui doit être caractérisée par le demandeur à l’action.
En l’occurrence, à défaut d’avoir caractérisé une telle existence, la Cour d’Appel a été censurée par la Troisième Chambre Civile pour avoir violé l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’Ordonnance du 30 octobre 2019.
Il sera rappelé ensuite qu’aux termes de la jurisprudence rendue en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans son ancienne version, le défaut d’entretien s’entend comme son nom l’indique d’un défaut d’entretien.
La notion de vice de construction renvoie quant à elle à la responsabilité des constructeurs fondée sur l’article 1792 du Code Civil, texte fondant leur responsabilité de plein droit.
Encore faut-il également que les parties communes soient la cause effective du dommage allégué.
Enfin à supposer le défaut d’entretien ou le vice de construction établi, le Syndicat des copropriétaires a la possibilité de s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de la faute de la victime ou d’un tiers ou d’une circonstance de force majeure.
