SOURCE : 3ème civ, 2 décembre 2014, n°13-23019
C’est la décision, surprenante, mais logique, rendue par la Cour de cassation.
En l’espèce, un bail est résilié en référé sur le constat de l’application de la clause résolutoire du bail, le juge ordonnant l’expulsion du preneur, lequel a saisi le juge du fond d’une demande de prononcé de la résolution du bail, fondé sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Les juges du fond ont relevé que l’établissement dans lequel figurent les locaux donnés à bail a fait l’objet d’un arrêté municipal du 17 février 2006 ordonnant sa fermeture immédiate. Par conséquent en concluant un bail pour un local commercial situé dans cet établissement qui ne répondait pas aux exigences administratives et faisant l’objet d’une décision de fermeture, la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance, de sorte que le bail devait être résolu.
Le bailleur s’est pourvu en cassation, soutenant :
Que le preneur est irrecevable, postérieurement à une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail, à former au fond une action tendant à la nullité ou à la résolution dudit bail ;
Que cet arrêté n’a pas été appliqué et n’a pas empêché l’exécution du bail ;
Peu importe, selon la Haute juridiction, que le preneur ait pu bénéficier ou non d’une jouissance paisible des lieux : la seule conclusion d’un bail sur des locaux ne pouvant faire l’objet d’une exploitation doit entrainer la résolution du bail, qui peut parfaitement être demandée après résiliation du bail par application de la clause résolutoire.
Le bailleur est ainsi condamné à indemniser le preneur de sa perte du fonds de commerce, estimée par la juridiction à hauteur de la valeur du droit au bail.
La résolution entrainant un système de restitutions réciproques, le bailleur devra en outre restituer au preneur l’ensemble des loyers et charges perçues. En contrepartie, le preneur sera redevable, envers le bailleur, d’une indemnité au titre de l’occupation des lieux.
Un solde devra ainsi être fait entre ces différentes dettes et créances réciproques.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
