Source : Cass.Civ.3., 22 juin 2017, n°16-15195, n°759 P+B

I – Le principe.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie en vertu de l’article 2374 du Code civil d’un super-privilège immobilier.

Cet article précise :

« Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

1° Le vendeur, sur l’immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S’il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l’article 10, au c du II de l’article 24 et à l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues ;

1° ter Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2° du présent article, l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10 du code de la construction et de l’habitation , si le bien vendu est assorti d’une servitude sur des biens d’intérêt collectif.

Toutefois, l’opérateur est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les redevances prévues au même article L. 615-10 de l’année courante et des deux dernières années échues ; »

Le Syndicat des copropriétaires est alors averti lors de la vente d’un lot par courrier recommandé. Il doit faire connaitre son opposition au versement des fonds par retour.

II – Le cas d’espèce.

Des lots de copropriété font l’objet d’une procédure de saisie immobilière et sont par conséquent mis en vente à la barre du tribunal de Grande Instance.

Avant la distribution du prix, le syndicat des copropriétaires est informé de la procédure par courrier recommandé.

Le syndicat forme opposition sur le prix d’adjudication de lots de copropriété appartenant à un copropriétaire liquidé.

La Cour d’appel saisie du litige déclarera régulière l’opposition formulée en précisant que « pour déclarer l’opposition régulière et dire que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial, l’arrêt retient qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l’année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues »

III – La censure de la Cour de cassation.

La Cour de cassation censurera la Cour d’appel et précisera que « l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, la Cour d’appel a violé les textes susvisés »

Plus amplement, la Cour rappelle les règles de mise en œuvre du privilège dit occulte.

Plus précisément, l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

La Cour rappelle le principe selon lequel l’opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Jacques-Eric MARTINOT

Vivaldi Avocats