SOURCE : 3ème civ, 25 mars 2015, n°13-25.092, Inédit
Il est de jurisprudence constante que le preneur ne rembourse au bailleur que les charges expressément stipulées dans le bail[1].
De la même manière, la Cour de cassation rappelle à la Cour d’appel de Basse-Terre que seule l’inexécution d’obligations stipulées au bail peut entrainer le prononcer de sa résiliation.
En l’espèce, un propriétaire loue historiquement des appontements à des propriétaires de navires, avant de donner à bail un local à usage de restaurant et de bar situé en amont de ses appontements.
Bien que ces installations préexistaient à son entrée en jouissance, le preneur a estimé que son activité était troublée par leur présence, et décidé d’en interdire l’accès en remplaçant les serrures permettant l’accès aux lieux litigieux.
A l’issue d’une procédure de référé, le bailleur obtient la condamnation du preneur à lui remettre une clé de la nouvelle serrure, avant de l’assigner en résiliation du bail.
La Cour d’appel de BASSE TERRE accède à sa demande, estimant que le preneur qui, au surplus, n’était pas assuré, avait sciemment interdit aux naviguant l’accès à leur bien.
Les juges du fond, érigeant en quelque sorte l’accès des locaux en une servitude de passage inhérente au bail, en déduisent que « ces différents manquements aux clauses (ndlr : l’assurance) et obligations (ndlr : l’interdiction d’accès) imposées au preneur justifient que la résiliation du bail soit prononcée (…) »
L’arrêt est logiquement cassé :
Concernant l’obligation du preneur de laisser l’accès des appontements aux propriétaires des navires, les juges guyanais devaient rechercher si cette obligation figurait au bail. En conséquence, à défaut de clause expresse, une telle obligation n’avait pas à être respectée par le Preneur. En d’autres termes, pas de servitude de passage tacite incombant au preneur ;
Concernant l’obligation d’assurance, il incombait aux juge du fond de dire si le manquement du preneur était suffisamment grave pour entrainer le prononcé de la résiliation du bail ;
Il appartiendra donc aux juges Basse-Terriens de compléter la motivation de leur décision, ou de réviser leur position.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cf notre article chronos du 29 janvier 2014, Charges locatives : tout ce qui n’est pas stipulé n’est pas dû !
