Source : Cour de Cassation – 3ème Chambre – 27 novembre 2013, n°12-25.824
En vertu des dispositions de l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 :
« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut, au profit du syndicat, mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose quant à lui que :
« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus (…) ».
En l’espèce, la société Arevian a vendu deux lots de copropriété de l’ensemble immobilier du Parc de Kalliste à la société Ishan par acte du 25 février 2008.
Le syndicat des copropriétaires a fait opposition au versement du prix de vente pour un montant de 28 840,57 euros.
La société l’a assigné en mainlevée de l’opposition et la procédure a été dénoncée à la société Ishan et à Maître. X…, notaire chargé de la vente.
Pour annuler l’opposition du syndicat, la Cour d’appel retient que celle-ci a été faite pour une somme globale de 28 840,57 euros résultant d’un décompte informatique commençant par une reprise de solde antérieur pour 13 227,58 euros et n’opérant aucune distinction entre les différents chefs de créance.
La Cour de cassation casse et annule cet arrêt considérant que :
« l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’ article 5-1 du décret du 17 mars 1967 , qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’ article 2374 1° bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ».
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
