SOURCE : 3ème civ, 23 mai 2013, n°11-17071, Publié au Bulletin
En l’espèce, quatre personnes physiques se portent caution des obligations d’un preneur à bail dérogatoire, devenu bail commercial en raison du maintien dans les lieux du preneur.
Dans le cadre de ce nouveau bail, le bailleur a sollicité des cautions le règlement d’un arriéré locatif. Les cautions estimant ne s’être engagés que sur la durée du bail dérogatoire, le bailleur les a assignées.
La Cour d’appel relève que le cautionnement vise en caractère gras le bail et ses cessions éventuelles ainsi que le renouvellement exprès ou tacite du bail et les conventions d’occupation qui lui succéderaient. Les juges en déduisent, en l’absence de mention expresse de ce que le cautionnement s’étendrait au bail commercial susceptible de prendre naissance lors du maintien dans les lieux du preneur à l’expiration du bail dérogatoire, et dès lors que les cautions ne sont pas professionnelles du droit, que ces dernières ne se sont pas engagé au-delà de la durée du bail dérogatoire.
Cet arrêt est confirmé par la Cour de cassation, qui considère que l’engagement des cautions ne démontre pas clairement et sans équivoque que celles-ci aient étendu leur engagement au bail commercial suivant le bail dérogatoire.
Les Hauts juges s’en remettent, une fois de plus[1], à l’appréciation des juges du fond et, malgré les termes claires du cautionnement, qui prévoyait une extension de l’engagement « au renouvellement tacite du bail dérogatoire et les conventions d’occupation qui lui succéderaient », n’y voit aucune violation de l’article 1134 du Code civil.
Pour la Cour, si la caution a pu rester dans l’ignorance des dispositions du décret du 30 septembre 1953, et de l’étendue corrélative de son engagement, qui se déduit, non par une recherche des connaissances de la caution mais par une appréciation de sa profession, juridique ou non, les juges du fond peuvent retenir que le cautionnement ne s’étend pas au bail commercial suivant.
Une particulière attention doit donc être portée à la rédaction des cautionnements de bail dérogatoire, un manque d’information des conséquences des dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce pouvant priver le bailleur des cautions en cas de maintien du preneur dans les lieux. La solution serait également de dénoncer le bail dérogatoire à échéance, et de conclure un nouveau bail, avec le preneur, comprenant les cautions.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
