SOURCE : CA PARIS – pôle 4, 2ème ch., 7 mai 2014, n°13/00112.
Les copropriétaires doivent bénéficier d’une information suffisante pour éclairer les décisions qu’ils seront amener à prendre lors de l’assemblée générale.
C’est pourquoi l’article 11 de Décret du 17 mars 1967 énumère les documents devant être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour assurer :
soit la validité de la décision à intervenir, à savoir notamment :
L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes.
Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel,
Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat,
Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice,
Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot,
soit l’information des copropriétaires, à savoir notamment :
Les annexes au budget prévisionnel ;
L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,
Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965,
En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
En l’espèce, les copropriétaires étaient invités à se prononcer, lors d’une assemblée générale se tenant le 12 juillet 2010, sur la désignation d’un expert et d’un architecte à la suite d’un incendie ayant ravagé une partie de l’immeuble.
Les projets de contrats reprenant leurs conditions essentielles n’ayant pas été notifiés au plus tard au jour de la notification de l’ordre du jour, une copropriétaire a sollicité l’annulation de l’assemblée générale et subsidiairement, des résolutions ayant trait à la gestion de ce sinistre.
Celle-ci soutenait « qu’en l’absence de documents joints à la convocation, les copropriétaires n’auraient pas bénéficié d’une information suffisamment explicite pour éclairer leur vote et leur permettre de se prononcer en toute connaissance de cause ; qu’ils auraient été tenu dans l’ignorance du coût des interventions, notamment pour ce qui concerne le coût de l’expert ; que le syndic n’aurait d’ailleurs procédé à aucune mise en concurrence préalable des intervenants qu’il aurait choisis dès avant l’assemblée ».
Le syndic soutenait quant à lui qu’il n’y avait pas lieu d’annuler ces résolutions pour absence d’information des copropriétaires dès lors qu’une précédente assemblée, certes irrégulièrement convoquée, s’était tenue moins d’un mois avant l’assemblée querellée et au cours de laquelle le syndic, l’architecte et l’expert avaient donné toutes les informations et documents utiles dont ils disposaient pour accompagner la copropriété dans le règlement de ce sinistre.
Confirmant le jugement entrepris, la Cour d’appel rejette cet argument et annule les résolutions litigieuses considérant :
« Chaque assemblée étant autonome, les documents utiles à l’information des copropriétaires pour la prise des décisions qui leur sont soumises doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, peu important les informations ayant pu être données lors d’une assemblée antérieure (…) Il résulte de ce qui précède que les copropriétaires n’ont pas, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965et de son décret d’application, bénéficié d’une information suffisante pour éclairer leur vote ».
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
