La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permet à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme.
Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 25-40.030
I –
En l’espèce, les propriétaires de plusieurs lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation d’une délibération adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, à l’occasion d’un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans les termes suivants :
« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l’article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de procéder à la modification du règlement de copropriété en y incluant la clause suivante : la location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »
II –
Pour rappel, la loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024 (dite « Loi Le Meur ») a modifié l’article 26 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965.
Désormais, ce dernier dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(…)
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. »
En pratique, cette disposition permet à l’assemblée générale des copropriétaires d’interdire la location courte durée type Airbnb pour les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale.
III –
Par ordonnance, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :
« En édictant les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? »
IV –
La troisième chambre civile a constaté que :
- La disposition contestée est applicable au litige, puisqu’elle fonde la délibération dont l’annulation est demandée ;
- Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel ;
- La question est nouvelle et présente un caractère sérieux.
La Cour de cassation relève que, d’une part, la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
D’autre part, cette disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété.
Enfin, ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en œuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble.
La Cour de cassation a donc renvoyé la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, afin que ce dernier se prononce sur la conformité à la Constitution de l’article 26 de la loi de 1965, tel que modifié.
