Le Projet de loi Pinel relatif à la réforme des baux commerciaux a été consacré, par Vivaldi-Chronos, dans deux articles :
Le premier relatif aux enjeux de la suppression de l’indice ICC au profit de l’ILAT et de l’ILC (consultable ici) ;
Le second (consultable ici) retraçant l’évolution du projet au regard des différents amendements déposés et adoptés devant l’Assemblée nationale et le Sénat,
Ce dernier article sera repris et édité dans le cadre du présent commentaire à la lumière des dernières modifications, définitives, du texte.
I – Champ d’application (Article 1er, 4 et 17 de la loi)
Article L145-2 modifié
Conformément à l’article L214-1 du Code de l’urbanisme, la commune peut fixer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et exercer un droit de préemption en cas de cession d’un fonds artisanal ou d’un fonds de commerce, mais également de cession de droit au bail.
Dans ces conditions, dans le délai de rétrocession du fonds artisanal ou commercial, ou du bail commercial, le bail demeure, de plein droit, soumis aux dispositions du statut, sans condition d’exploitation ni d’immatriculation.
En outre, la loi élargit le contenu des informations devant être portées à la connaissance de la commune dans le cadre de la purge du droit de préemption, y ajoutant « l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail (…) le bail commercial, ( …) le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. »
Article L145-5-1 nouveau
La convention d’occupation précaire, notion prétorienne, sera finalement définie par le législateur à l’article L145-5-1 :
« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
Ne sera finalement pas modifié :
L’article L145-3, qui devait définir les caractéristiques de l’emplacement exclut du champ d’application du statut.
II – La durée du bail (Article 2 et 3)
Article L145-4 modifié
Si la durée du bail est de 9 ans, cet article permet au preneur de mettre fin au bail pour la date du 3ème anniversaire de la date d’effet du bail. Le texte permettait toutefois au preneur de renoncer à cette faculté.
Il n’est plus possible pour le preneur de renoncer au bénéfice de la résiliation triennale, que ce soit dans le contrat de bail, ou même dans une convention ad hoc postérieure, dès lors que toute stipulation ou arrangement contraire aux dispositions de l’article L145-4 doit être, au regard de l’article L145-15, réputée non écrite.
Une exception toutefois : si la durée conventionnelle du bail est supérieure à 9 ans, ou que le bail est monovalent ou a usage exclusif de bureau ou de stockage, le bail peut contenir une renonciation du preneur au bénéfice de certaine, ou toutes, les échéances triennales.
Enfin, le régime du congé délivré par le preneur souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite est étendu aux ayants droits du preneur décédé, qui auront donc la faculté de donner congé à compter du décès du preneur.
Article L145-5 modifié
La durée du bail dérogatoire est portée à 3 ans. A l’expiration de sa durée, un moratoire d’un mois est laissé au preneur afin de quitter les lieux, et au bailleur afin de faire sommation au preneur de délaisser, avant qu’un bail commercial ne prenne naissance entre les parties. A l’intérieur de cette durée les parties conservent la faculté de consentir autant de baux dérogatoires qu’ils le souhaitent, sous réserve de formaliser clairement leur engagement afin d’éviter l’application du statut des baux commerciaux.
Les parties ne peuvent plus, en toutes hypothèses, conclure un nouveau bail dérogatoire concernant le même fonds dans les mêmes locaux, à l’expiration de la durée de trois ans, comme c’était le cas sous l’empire de l’ancien article L145-5[1].
Ne sera finalement pas modifié :
L’article L145-12 qui, en réponse à l’arrêt du 18 juin 2013[2], devait être modifié pour permettre aux parties de convenir de la durée du bail de renouvellement.
Le bail de 12 ans sera donc renouvelé pour une durée de 9 ans, quelles que soient les stipulations du bail.
III – Suppression des dispositions archaïques du Statut (Article 5)
Les articles L145-13 et L145-23, qui évinçaient le commerçant étranger du bénéfice du droit au renouvellement (preneur) et de la reprise pour habiter (bailleur), sont supprimés.
Ces dispositions étaient déjà inapplicables depuis un arrêt du 9 novembre 2011[3].
IV – Dispositions d’ordre public (Article 6)
Article L145-15 et L145-16 modifiés
La violation des dispositions d’ordre public des articles L145-15 et L145-16 du Code de commerce n’est plus sanctionnée par la nullité, mais par le caractère non écrit.
Il s’agissait d’une disposition procédurale qui avait échappé aux commentaires du projet de loi, et dont le report était partiellement omis dans la « petite loi » du Sénat.
Son importance n’est toutefois pas négligeable.
Jusqu’à présent, la violation des dispositions des articles L. 145-4 (durée du bail), L. 145-37 à L. 145-41 (révision, dépôt de garantie, résiliation), du premier alinéa de l’article L. 145-42 (cessation d’activité) et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (déspécialisation), et L145-16 (cession, fusion et apport partiel d’actif) ne pouvaient être sanctionnés par la nullité que dans le délai de prescription biennal, commençant à courir à compter de la conclusion du contrat. Heureusement, ces dispositions échappaient à la prescription puisqu’invoquées en défense par le preneur à une demande de résiliation du bail (les exceptions de nullité sont imprescriptibles).
Néanmoins, invoquée en demande, la nullité de la clause de renonciation aux intérêts relatifs au dépôt de garantie (L145-40) devait être demandée dans les deux ans de la conclusion du bail, supprimant toute efficacité au texte. En d’autres termes, sauf pour le preneur à assigner le bailleur dans le délai de 2 ans à compter de la conclusion du bail, en nullité de la clause selon laquelle la somme versée à titre de dépôt de garantie ne sera pas productive d’intérêt au profit du locataire, le preneur se trouvait déchu, pour toute la durée du bail, de la possibilité de solliciter de la part du bailleur le versement d’intérêts.
La loi permet dorénavant au preneur d’exiger du bailleur, quelles que soient les stipulations du bail, des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, dépôts de garantie et loyers versés d’avance pour les sommes excédant celles qui correspondent au prix du loyer de plus de deux termes, sous réserve, naturellement, de respecter le délai de prescription quinquennal. Cette intention louable a toutefois son revers préjudiciable au preneur : les bailleurs adapteront sans doute leurs baux et stipuleront, lors de chaque nouveau bail, que le loyer sera appelé triennalement : le dépôt de garantie de 6 mois ne représentera ainsi plus que deux trimestres de loyer, insusceptible en conséquence de produire des intérêts.
En outre, à l’article L145-16, à coté des fusions et apports partiels d’actifs, la loi ajoute les scissions et transmissions universelles de patrimoine. La société issue de la fusion ou de la scission, ou bénéficiaire de la transmission de patrimoine, ou bénéficiaire de l’apport, sera substituée de plein droit aux droits et obligations du preneur à bail.
V – Informations des parties (article 7 et 13)
Article L145-16-1 nouveau
En cas de cession du bail, si celle-ci est accompagnée d’une clause de garantie entre cédant et cessionnaire, le bailleur est dans l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
Chaque défaut de paiement semble concerné par le texte : en conséquence, il ne semble pas suffisant pour le bailleur d’avertir le cédant du premier impayé du cessionnaire, mais de l’informer régulièrement de chaque défaut de paiement, au fur et à mesure des échéances.
L’inobservation de cette obligation d’information ne semble pas expressément sanctionnée. Faut-il en déduire que le manquement à cette obligation aura des conséquences tacites sur le montant de la créance du bailleur à l’égard du cédant ?
Article L145-40-1 nouveau et L145-5 modifié
La loi contraint dorénavant les parties à rédiger un état des lieux d’entrée et de sortie, à chaque signature de bail, cession, ou restitution des locaux. Pour contraindre le bailleur à y procéder, le preneur n’est plus présumé, sauf cas de résistance du preneur ou autre impossibilité pour le bailleur, avoir reçu les locaux en bon état.
Un état des lieux devra également être réalisé à la conclusion d’un bail dérogatoire et lors de la restitution des locaux.
Article L145-40-2 nouveau
Outre cet état des lieux obligatoire, un inventaire précis des catégories de charges du bail et de leur répartition devra figurer en annexe du bail. Un récapitulatif annuel devra être adressé par le bailleur au preneur, complété le cas échéant à tout moment, des charges nouvelles.
Le bailleur devra établir lors de la conclusion du contrat et tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un récapitulatif des travaux réalisés, sur une période de trois ans.
S’agissant plus particulièrement des ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, qui est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
La loi semble interdire les répartitions de charges au prorata du nombre de locataires : seule une répartition au titre des surfaces est admise, de sorte de prendre en compte les locaux inoccupés. De même, il interdit la répartition des frais relatifs aux parties communes de manière égalitaire entre tous les locataires, privilégiant une répartition au prorata de la surface des parties communes nécessaires à l’exploitation des locaux pris à bail : En conséquence, le preneur en rez de chaussée ne pourrait subir de frais au titre de travaux relatifs aux couloirs en étage.
Si cette disposition ne pose pas de difficultés lorsque l’ensemble immobilier est propriété d’une seule personne, physique ou morale, elle peut amener quelques difficultés d’application, si tant est qu’elle soit applicable, dans les copropriétés.
Enfin, à l’inverse des baux d’habitation, un décret en Conseil d’Etat établira une liste de charges ne pouvant être imputées au preneur. L’article L145-40-2 figurant dans le bloc de textes d’ordre public visés par l’article L145-15 du Code de commerce, les parties ne pourront déroger à cette répartition légale des charges : toute clause contraire sera réputée non écrite.
VI – Prescription (article 8)
Article L145-16-2 nouveau
Le cédant ne sera dorénavant plus solidairement tenu des loyers, charges et clauses du bail au-delà de la troisième année du bail et le bailleur ne pourra plus le poursuivre au-delà de la troisième année. Il n’est toutefois pas prévu que cet article soit d’ordre public, de sorte que cette prescription de l’action du bailleur ne s’appliquera qu’à défaut de clause contraire. Mais la clause selon laquelle le cédant sera indéfiniment et solidairement responsable du respect des clauses du bail pendant toute la durée du bail ne sera pas suffisante : Le bailleur ne disposera pas d’un droit d’action. Le bail devra donc prévoir, a priori, que nonobstant les dispositions de l’article L145-16-2 du code de commerce, le bailleur conservera tous droit d’instance et d’action à l’encontre du cessionnaire au titre du respect des stipulations du bail par le cessionnaire, jusqu’à la fin du bail, voir de ses renouvellements.
VII – La réforme des indices (article 9)
Articles L145-34 et L145-38 du code de commerce
Surprise : L’indice ICC publié par l’INSEE est finalement supprimé, malgré l’amendement adopté au Sénat[4]. La révision ou le renouvellement des baux sera donc plafonné au montant de l’évolution de l’indice ILC ou ILAT, selon la destination du bail.
Les parties restent naturellement libres d’indexer le montant du loyer sur l’évolution de l’indice ICC, qui demeure « en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti », l’article L112-2 du CMF n’étant pas modifié par la loi.
VIII – Compétence matérielle de la Commission départementale de conciliation (Article 10)
Article L145-35 modifié
Cette commission, dont la saisine est facultative et non interruptive de prescription, pourra traiter les litiges relatifs aux charges et travaux. Jusqu’à présent, sa compétence était cantonnée aux litiges relatifs au loyer des baux révisés ou renouvelés.
IX – Le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement du bail (Article 11 et 12)
Article L145-34, L145-38 et L145-39 modifiés
L’article L145-34 est complété par l’alinéa suivant : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente».
Ces dispositions conduisent à plafonner le montant du loyer du bail renouvelé à 110% du dernier loyer réglé lors de la première année, puis 110% du loyer réglé la première année lors de la deuxième année, etc.
Ce plafonnement (à 10%) s’applique :
– lorsque la fixation du loyer à la valeur locative est obtenue au titre d’une modification notable des éléments composant la valeur locative (caractéristique des locaux, obligation des parties, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité.)
– lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans.
En conséquence, ce plafonnement ne s’applique pas :
– Au bail de 9 ans qui se poursuit, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de 12 ans.
– Lorsqu’une clause du bail exclut expressément l’application des règles du plafonnement lors du renouvellement du bail.
Ce nouveau plafonnement ne s’appliquera toutefois qu’au profit du seul preneur, le texte visant exclusivement les augmentations de loyer. En cas de chute de la valeur locative (ce qui est certes rare…), le bailleur ne pourra pas bénéficier des dispositions du texte pour « amortir » sa perte de loyers.
Le projet prévoit également une rédaction similaire s’agissant des révisions légales du loyer : en cas d’évolution de l’indice choisi par les parties de plus de 25%, une révision du loyer à la valeur locative pourra toujours être sollicitée. Mais si la révision conduit à une augmentation du loyer, celui-ci sera plafonné à 110% du dernier loyer par an, de manière similaire au loyer de renouvellement.
S’agissant plus particulièrement de la révision du loyer en cours de bail, le nouveau loyer sera applicable à compter de la date de la demande en révision.
X – Préemption (article 6)
Article L145-46-1 nouveau
La loi consacre un droit de préemption du preneur lors de la vente de son local par le propriétaire.
Ce droit ne peut toutefois s’exercer que sur la vente isolée du local, et non sur la vente de l’ensemble immobilier, ce qui est conforme à la jurisprudence relative aux clauses de préemption au bénéfice du preneur[5]. Il en est de même de la vente de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de la cession unique de locaux commerciaux distincts.
De plus, il n’est pas applicable aux cessions de locaux:
au conjoint du bailleur, ses ascendants, descendants ou conjoint de ces derniers. En sont donc exclus les partenaires liés par un PACS, dont les droits ne pouvaient être assimilés à ceux du conjoint qu’au titre d’une disposition expresse du législateur[6].
A un copropriétaire d’ensemble commercial.
XI – Déspécialisation (article 15)
Article L642-7 et L642-19 modifié
En cas de procédure collective du preneur, afin de faciliter la cession du fonds de commerce, le tribunal pourra autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité toute activité connexe ou complémentaire.
Si le bailleur ne peut, en principe, s’opposer à la demande de déspécialisation simple du preneur (contrairement à la déspécialisation plénière), il pouvait exister une difficulté s’agissant du caractère « connexe ou complémentaire » de l’activité envisagée, mais également du nouveau loyer qui pourrait être exigé par le bailleur au titre de la déspécialisation. Le caractère connexe ou complémentaire de l’activité sera donc entériné, et le loyer exigé par le bailleur clairement cantonné.
Les mêmes facultés sont octroyées au juge commissaire en cas de cession du droit au bail.
XII – Le congé (article 20)
Article L145-9 modifié
Il ne pouvait, selon la jurisprudence, être délivré que par acte extrajudiciaire. La loi réforme ces modalités, en laissant à l’auteur du congé la possibilité de choisir entre la signification et une simple notification, par LRAR, de l’acte.
XIII – Obligations du preneur (article 18)
Aux termes de la jurisprudence, les charges et le coût des travaux non prévus par le bail ne sont pas dus[7]. Il en va ainsi des injonctions administratives, dont la satisfaction incombe usuellement au bailleur, qui s’expose à des sanctions financières en s’y abstenant, a charge de se retourner contre le preneur au regard des clauses du bail.
Une disposition de la loi, déroge à cet usage : l’article L581-14 du Code de l’environnement modifié prévoit en effet qu’il peut être défini « des zones dans lesquelles tout occupant d’un local commercial visible depuis la rue ou, à défaut d’occupant, tout propriétaire doit veiller à ce que l’aspect extérieur de ce local ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. »
En conséquence, si des travaux concernant l’état de la façade, les menuiseries, la toiture ?, sont sollicités par la commune ou l’EPCI sur un immeuble inclus dans la zone définie, ces travaux devront être supportés exclusivement par le preneur, à charge pour celui-ci de se retourner contre le bailleur au regard des clauses du bail.
XIV – Entrée en vigueur (article 21 et 15)
Les dispositions de la Loi sont en vigueur depuis le 20 juin 2014, sauf :
1. Les dispositions relatives aux baux dérogatoires (article L145-5), y compris les formalités d’information, qui le seront aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ;
2. La suppression de l’indice ICC et le plafonnement spécial de 10%, dans le cadre du plafonnement du loyer révisé ou du loyer du bail renouvelé, qui le seront aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ;
3. L’inventaire et la répartition des charges de l’article L145-40-2, concerneront les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ;
4. Le droit de préemption du locataire sera applicable à compter du 18 décembre 2014
5. Le jugement arrêtant le plan de cession ne peut autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités annexes ou complémentaires, lorsque la liquidation judiciaire du preneur est en cours au 20 juin 2014, conformément à l’article L642-7 du code de commerce.
NDLR : la présente synthèse consacre exclusivement les modifications apportées au code de commerce et aux obligations des parties par la réforme des baux commerciaux. Les contrats de revitalisation commerciale et artisanale ne font donc l’objet d’aucun développement.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-avocats
[1] 3ème civ, 8 avril 2010, n° 08-70338
[2]Cf 3ème civ, 18 juin 2013, n°12-19568, F-D et notre commentaire
[3] 3ème civ., 9 novembre 2011, n° 10-30291, FS-P+B+R+I
[4]Sur ce point, cf notre article
[6] Cf articles L311-3 c. assurances et L121-8 du c. commerce qui assimilent, par un texte spécial, les droits du conjoint à ceux du partenaire pacsé.
[7] Cf notre article
