Lorsque l’opération pour laquelle le mandat a été donné n’a pas été conclue et que la promesse qui a finalement abouti à la vente porte sur une opération différente, l’agent immobilier ne peut se fonder sur le mandat pour réclamer sa commission.

Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.117

En l’espèce, un promoteur a confié un mandat de recherche d’un an à une agence immobilière pour l’acquisition d’un terrain.

Une promesse unilatérale de vente est consentie par le propriétaire, avec un délai d’option reporté à plusieurs reprises en raison de recours engagés par des tiers contre le permis de construire obtenu par le promoteur.

Un nouveau mandat de recherche a été conclu entre les mêmes parties pour le même terrain et aux mêmes conditions que le précédent.

La promesse unilatérale de vente étant également devenue caduque, une nouvelle promesse est conclue sur le même bien, mais avec une légère variation du prix, l’acte précisant que la vente est réalisée sans intermédiaire.

Apprenant que cette seconde promesse a été réitérée par acte authentique, l’agence immobilière assigne son mandant en paiement de sa commission, et subsidiairement, en dommages-intérêts.

Après avoir constaté l’existence des deux mandats de recherche, la cour d’appel a jugé que le premier avait été suivi d’une promesse unilatérale de vente devenue caduque, de sorte que « l’opération pour laquelle le mandat a été donné n’a donc pas été effectivement conclue », et a déclaré nul le second au motif qu’il ne mentionnait pas l’adresse du garant financier. Elle condamne cependant le promoteur acquéreur à payer des dommages-intérêts à l’agence, en retenant qu’il a reconnu le droit à commission de l’agence malgré la caducité de la promesse de vente, qu’ensuite il a gardé le silence et a maintenu la mandataire dans l’incertitude quant à la survenance de la vente qui portait pourtant sur le même terrain avec les mêmes propriétaires que dans la précédente promesse, qu’il a négocié directement avec les propriétaires et indiqué dans l’acte que les conventions avaient été négociées sans intermédiaire, qu’il a ainsi gommé les diligences précédentes de l’agence et commis des manœuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l’agence immobilière.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. En effet, l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 prévoit que toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est due à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et qu’elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Or ici, l’opération pour laquelle le premier mandat avait été donné n’ayant pas été conclue et la seconde promesse de vente portant sur une opération différente de la première, l’agence immobilière ne pouvait pas se fonder sur le premier mandat pour prétendre à une rémunération.