SOURCE : 3ème civ, 18 février 2015, n°14-10510, FS – P+B
Le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à une résiliation amiable d’un bail commercial décidée d’un commun accord pour une date antérieure à celle prévue par la loi ou le contrat. Ainsi, la remise des clés sollicitée par le bailleur et acceptée par le preneur, suivie d’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, caractérise la résiliation amiable du bail à cette date[1].
En revanche, la Cour de cassation avait déjà pu dire que « sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs »[2].
Par un arrêt du 18 février 2015, la Haute juridiction ajoute que le contrat se poursuit, même en présence d’une restitution des clés des locaux.
En l’espèce, tout comme dans l’arrêt de 2005, un copreneur à bail commercial bénéficie d’une liquidation judiciaire, qui conduit la mandataire liquidateur à résilier le bail.
Les clés des locaux sont remises au bailleur par le commissaire priseur, qui les accepte sans réserve, mais continue à facturer le loyer aux autres copreneurs qui refusent de s’en acquitter.
Assignés en résiliation du bail, paiement des loyers et expulsion, les copreneurs obtiennent des juges du fond que le bail prenne fin à la date à laquelle les clés ont été remises au bailleur.
Leur décision est censurée par la Cour de cassation :
« Qu’en statuant ainsi, alors que sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur de la société EBR, manifestant la seule volonté de ce dernier de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs, la cour d’appel a violé [l’article 1134 du Code civil] »
Le bail doit donc nécessairement préciser que la résiliation du bail dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un des copreneurs vaut à l’égard des autres, pour libérer les autres copreneurs. A défaut, il leur sera nécessaire d’obtenir l’accord amiable du bailleur ou résilier le bail à la prochaine échéance triennale.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cass. com., 23 juin 2009, n° 08-10366
[2] 3ème civ, 27 septembre 2005, n° 04-16.040, F-P+B
