Refus de renouvellement du bailleur pour motif grave et légitime, interruption et point de départ du délai de prescription
Une décision de justice ne peut avoir pour effet de faire naitre au profit du preneur un nouveau délai de prescription en paiement d’une indemnité d’éviction. C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 3 novembre 2021
Refus de renouvellement du bailleur et point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
En vertu des dispositions de l’article L145-60 du Code commerce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [Chapitre V : Du bail commercial] se prescrivent par deux ans ». C’est notamment le cas en matière de refus de renouvellement d’un bail commercial avec paiement d’une indemnité d’éviction, consacré par l’article L145-14 du même Code. Agir oui ; dans les délais c’est encore mieux !
Statut des baux commerciaux et juridiction territorialement compétente
Selon les dispositions de l’alinéa 3 de l’article R.145-23 : la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble, tout du moins lorsque les préjudices allégués par les parties trouvent leur source dans l’application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux.
Application dans le temps de la loi Pinel à la fixation à la valeur locative de l’indemnité d’éviction en cas de congé sans offre de renouvellement du bail commercial
La problématique de l’application dans le temps des dispositions de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 suscite un contentieux abondant devant les juridictions judiciaires qui ne se tarit pas. Preuve en est avec l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 octobre 2021 à propos de l’application des dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce à la détermination de l’indemnité d’occupation due, en application de l’article L.145-28 du Code de commerce, par le locataire entre la date d’expiration d’un bail commercial et l’exercice du droit de repentir par la bailleur.
Installation ou agrandissement d’une terrasse extérieure, autorisation administrative et déplafonnement du loyer de renouvellement
Dans le but de permettre une reprise de l’activité en cette période post-confinement, de nombreuses villes commerçantes, à l’instar de Paris, ont vu fleurir des terrasses sur les trottoirs dans le prolongement de nombreux cafés-restaurants. Certains bailleurs, hardis, ont vu dans ces installations / extensions une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant ainsi un déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Explications
Obligation de délivrance de la chose louée : le bailleur peut être tenu de tout … sauf de l’impossible !
Si l’on s’en réfère aux dispositions de l’alinéa 1er de l’article 1719 du code civil : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de mettre à la disposition du locataire les biens loués ; cette obligation de délivrance existante tout au long du bail[1]. Toutefois, cette obligation de délivrance n’est pas absolue comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 octobre 2021.
Franchise de loyer, travaux de remise en état par le preneur, renonciation à la faculté de résiliation triennale et TVA
En matière de baux commerciaux, il n’est pas rare de trouver des clauses stipulant qu’une franchise de loyer, en général de trois mois, est accordée en contrepartie de travaux de remise en état par le preneur ou alors en contrepartie d’une renonciation à sa faculté de résiliation triennale. D’un point de vue fiscale, une question mérite d’être posée : cette franchise de loyer est-elle soumise à TVA ?
Recevabilité d’une demande reconventionnelle de requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial
Une convention d’occupation précaire n’est pas un bail dérogatoire. Même si ces notions semblent proches, la Cour de cassation en fait une interprétation stricte. Une formulation maladroite ou erronée des moyens d’appelant n’est pas sans conséquence : preuve en est avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 septembre 2021
Congé du bailleur en période de tacite prolongation et délai pour agir
En matière de baux commerciaux, le bailleur a la possibilité, plus de six mois avant l’expiration contractuelle du bail, de donner congé à son locataire, avec ou sans offre de renouvellement. En cas de paiement d’une indemnité d’éviction, se pose la question du point de départ de l’action en contestation du preneur, surtout lorsque le congé a été notifié moins de six mois avant l’expiration du bail.
Obligation de délivrance du bailleur, mauvais état de la toiture et indemnisation du preneur
Le contentieux sur l’imputation des travaux de réparation affectant un local commercial donné à bail ne se tarit pas : preuve en est avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile qui a été amenée à se prononcer sur l’indemnisation du preneur au titre de la perte de son stock de marchandises causée par le mauvais état d’une toiture manifestement non entretenue.
Application dans le temps de la loi Pinel aux baux en cours pour les charges transférables
La question de l’application dans le temps de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi Pinel a suscité de nombreux débats doctrinaux.
Bail commercial, fixation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative
Arrêt important rendu par la Cour de cassation le 17 juin 2021, destiné à être publié au Bulletin et à faire l’objet d’une communication sur son site Internet. S’inscrivant dans une volonté de préciser ses solutions rendues sur la base de jurisprudences antérieures, la troisième chambre civile a de nouveau été amenée à se prononcer sur les règles de fixation de l’indemnité d’occupation, notamment lorsque celle-ci est due par le preneur en cas d’exercice du droit de repentir de son bailleur. Explications.