En matière de baux commerciaux, l’application ou non de ses dispositions entrainent de très nombreuses conséquences : limitation de la hausse des loyers, inventaire précis et limitatif des charges et impôts, charges imputables au preneur… Jusqu’à très récemment, la question de l’application des dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux charges, telles qu’issues de la loi Pinel et de son décret d’application, n’avait jamais être tranchée par les juges du Quai de l’Horloge : c’est chose faite avec l’arrêt très important du 17 juin 2021.

SOURCE : Cass ; 3^e civ., 17 juin 2021, n°20-12.844, FS-B

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt des plus importants, digne de faire les honneurs d’une publication au Bulletin.

Plus de sept ans après l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014 ou le 1^er septembre 2014, et de son décret d’application du 3 novembre 2014, entré en vigueur le 5 novembre 2014, relatif aux charges , travaux, impôts et taxes, la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire précise, pour la première fois à notre connaissance, que les dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux charges, issues de la loi Pinel et de son décret d’application, sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

I –

Dans les faits, une SCI, propriétaire d’un local situé dans un centre commercial, a signifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement à effet au 1^er avril 2014.

La société locataire a accepté le principe du renouvellement du bail, mais a contesté le montant du loyer proposé.

La société locataire fait notamment grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi Pinel, alors « que les dispositions des articles R.145-35 à R.145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret, intervenu le 5 novembre 2014 ». La demande tendait à ce que soient déclarées non écrites certaines clauses du bail contraires aux dispositions de la loi Pinel sur la répartition des charges locatives (article L.145-40-2 du code de commerce).

L’arrêt rendu par la Cour d’appel a retenu que les dispositions précitées ne  s’appliquent pas à la date de signature du bail renouvelé ou à la date de fixation définitive du loyer, mais à la date de la prise d’effet du contrat renouvelé, en ce compris la date de prise d’effet du bail renouvelé , de sorte qu’elles n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce, le bail étant renouvelé à compter du 1^er avril 2014.

II –

La Cour de cassation rejette le pourvoi, aux motifs que :

« Selon les dispositions de l’article 8, alinéa 2, du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R.145-35 à R.145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du décret précité, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014 ». Elle ajoute qu’ « un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé ».

En l’espèce, le contrat de bail a été renouvelé à compter du 1^er avril 2014, la demande tendant à voir déclarer non écrite les clauses du bail contraires à l’article L.145-40-2 du code de commerce doivent donc être rejetée.

III –

Le premier alinéa de l’article L145-40-2 du code de commerce, tel qu’issu de la loi Pinel, précise que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (…). »

Cet article prévoit également la possibilité d’imputer certaines charges au locataire en raison de leur nature (par exemple frais de gestion, charges de copropriété selon une quote-part bien précise…).

L’article 21 de la loi Pinel prévoit que : « l’article L.145-40-2 du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi ».

La loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, les dispositions de l’article L.145-40-2 sont donc applicables à compter du 1^er septembre 2014.

La loi ayant un caractère général, abstrait, elle nécessite des décrets pour son application. En matière de charges, c’est le décret d’application du 3 novembre 2014, publié le 5 novembre 2014, qui fixe la liste de celles qui ne peuvent plus être imputées au preneur (article R.145-35 du code de commerce). Or, selon l’article 8 de ce décret, les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce sont « applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret », à savoir le 5 novembre 2014.

Par conséquence, bien que l’article 21 de la loi Pinel soit applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, l’entrée en vigueur des dispositions relatives aux charges ne pouvant être imputées au locataire est reportée aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

A titre de synthèse :

  Tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014 doivent comporter un inventaire précis des charges, sus travaux, impôts, taxes, puisque les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce s’appliquent bien depuis le 1^er septembre 2014 ;

  En revanche, l’interdiction de faire supporter au preneur certaines charges, en sus travaux, taxes, ne concerne que les baux conclus à compter du 5 novembre 2014.

  Un bail conclu postérieurement au 1^er septembre sera soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 mais pas aux dispositions du décret du 5 novembre 2014.

IV –

Le principal apport de l’arrêt porte sur la détermination de la date du renouvellement du bail pour l’application des dispositions de la loi Pinel.

Autrement dit, quelle est la date à prendre en compte afin de déterminer la soumission ou non aux dispositions de la loi Pinel et son décret d’application : est-ce la date de signature du contrat, ou alors sa date de renouvellement ?

La question de la date d’effet du bail renouvelé a divisé la doctrine : certains auteurs estiment que le bail est renouvelé à sa date de signature, indépendamment de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, ou encore à la date de fixation définitive du loyer, telle était la position adoptée par la société locataire en l’espèce.

Dans l’arrêt commenté, le congé avec offre de renouvellement a bien été signifié le 1^er avril 2014, c’est-à-dire à une date antérieure tant au 1^er septembre qu’au 5 novembre 2014, mais le loyer n’avait pas encore été fixé à dates, ce qui justifiait la soumission du contrat auxdites dispositions précitées.

D’autres auteurs, au contraire, soutiennent qu’il faut prendre en compte la date d’effet du bail renouvelé, et non celle de la date de signature de l’acte de renouvellement.

Les juges du Quai de l’Horloge ont retenu cette dernière position, majoritaire, en écartant la date de signature du contrat, la date de la demande de renouvellement ou encore la date de fixation définitive du loyer, en jugeant qu’ «un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé ».