Déplafonnement du loyer : évaluation générale de l’impact d’une modification significative des facteurs locaux de commercialité
Peut constituer un motif de déplafonnement du loyer toute modification des facteurs locaux de commercialité qui soit favorable à l’activité exercée par le locataire. Il importe peu que cette évolution ait une incidence réelle et effective sur le chiffre d’affaires ou sur le commerce exploité dans les locaux : l’appréciation se fait in abstracto, en fonction de l’avantage potentiel que la modification représente pour l’activité commerciale concernée. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 24-13.288 I - Pour écarter la règle du plafonnement des loyers, l’article L. 145-34 du code de commerce exige la preuve d’une modification notable des éléments énumérés…
Le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution à la demande du bailleur en paiement des loyers que sous certaines conditions
Le locataire peut opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire, dès le moment où les locaux deviennent, du fait du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 23-24.005 I - Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est confronté à un manquement du bailleur à ses obligations essentielles. Dans ce cadre, il n’est pas tenu d’adresser une mise en demeure préalable pour pouvoir exercer ce droit. Cette faculté s’applique à compter…
Point de départ du délai de prescription de l’action en résiliation du bail pour défaut de délivrance par le Bailleur
Les obligations du bailleur, consistant à délivrer la chose louée au preneur et à lui en garantir la jouissance paisible, demeurent exigibles pendant toute la durée du bail. Par conséquent, le maintien d’un manquement à ces obligations constitue un motif permettant au locataire de solliciter la résiliation du contrat de bail. Civ. 3ème, 10 juill. 2025, n° 23-20.491 I - Par cet arrêt de censure partielle, dont la portée est renforcée par la généralité des visas et par sa publication au Bulletin, la Cour de cassation réaffirme que les obligations essentielles du bailleur s’imposent durant toute la durée du contrat.…
Le bailleur reste tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, même en présence de désordres relevant de la copropriété
Le bailleur est tenu de garantir au locataire la jouissance paisible des locaux loués et d’en assurer l’entretien. Il ne peut s’en exonérer qu’en cas de force majeure. En présence de désordres affectant les lieux loués, il lui incombe soit d’effectuer lui-même les travaux nécessaires, soit d’avancer au locataire les sommes permettant leur réalisation. Le fait d’avoir saisi le syndicat de copropriété ne suffit pas à le dégager de sa responsabilité. Le locataire est en droit d’obtenir une indemnisation intégrale du préjudice subi. Civ. 3ème, 19 juin 2025, n° 23-18.853 I - En l’espèce, à la suite de désordres…
Les conditions dans lesquelles le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail commercial lorsque la liquidation judiciaire de ce dernier est ouverte après la résolution de son plan de redressement
Lorsque la liquidation judiciaire d’un locataire est ouverte juste après la résolution de son plan de redressement, le bail commercial ne peut pas être résilié pour des loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture du redressement. Toutefois, si une décision constatant ou prononçant la résiliation du bail a acquis force de chose jugée avant l’ouverture de cette nouvelle procédure, le bailleur peut s’en prévaloir. À défaut, le bail reste en vigueur et peut être transféré dans le cadre d’un plan de cession. Com. 12 juin 2025, n° 23-22.076 I - En l’espèce, une entreprise locataire de locaux commerciaux a été placée…
Le preneur d’un bail commercial est-il toujours préféré en cas de vente de l’immeuble loué ?
La Haute Juridiction a affirmé le principe selon lequel le preneur à bail commercial ne peut bénéficier de son droit de préférence accordé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce lorsque la vente de l’immeuble loué objet du bail commercial s’inscrit dans le cadre d’une cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial. Civ. 3ème, 19 juin 2025, n° 23-17.604 I - Le principe est posé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce, en cas de vente du local loué par le bailleur, le preneur à bail a un droit de préférence en vue d’acquérir ledit local commercial. Néanmoins,…
Obligations de résultat du bailleur copropriétaire
Le bailleur est tenu d'exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués et d'indemniser le preneur de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu'à sa cessation et ce peu important qu’il ait réalisé à ce titre des diligences auprès du syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes à l’origine des désordres
Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative
Une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Civ. 3ème, 7 mai 2025, FS-B, n° 23-15.394 I - En l’espèce, à l’occasion de la fixation du loyer d’un bail en cours de renouvellement, il était demandé à la Cour de cassation de se prononcer sur l’abattement éventuellement applicable à la valeur locative, lorsque le dépôt de garantie versé par le locataire excède le…
Droit d’option du bailleur : dispense de conditions de forme et du rappel de la prescription
Le bailleur qui décide d’user de son droit d’option ne peut voir sa demande soumise à des conditions de forme. Qui plus est, sa demande n’a pas à mentionner le délai de prescription applicable pour toute contestation en justice et n’a pas à être motivée. 3ème civ. 27 mars 2025, n° 23-20.030 I - En l’espèce, un bail commercial a été conclu pour une durée initiale de neuf années devant courir du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016. Durant l’été 2016, le preneur décide de former une demande de renouvellement du bail, respectant le délai de préavis d’au moins…
Une créance de réparations locatives ne peut pas être recouvrée par la procédure d’injonction de payer
Dans la mesure où une créance réclamée au titre de dégradations locatives n’est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, celle-ci ne peut être recouvrée par le biais d’une procédure d’injonction de payer. Civ. 3ème, 27 mars 2025, n° 23-21.501 I - En l’espèce, des locaux sont restitués par le bailleur lors de la sortie de son preneur. Lors de la restitution, le bailleur s’aperçoit que plusieurs désordres sont à constater, nécessitant la réalisation de réparations locatives. Le bailleur disposait d’une assurance spéciale garantissant les obligations locatives du preneur et avait ainsi reçu une indemnisation de…
Le bailleur n’est pas libéré de son obligation de délivrance en présence d’une clause contractuelle prévoyant une obligation pour le preneur de maintenir les lieux en conformité d’usage
Une clause contractuelle issue d’un contrat de bail commercial prévoyant expressément l’obligation pour le locataire de maintenir les locaux en conformité avec la réglementation en vigueur dans le domaine de la sécurité-incendie ne libère pas pour autant le bailleur de son obligation légale de délivrer au locataire la chose louée conforme à la destination prévue au contrat de bail commercial. 3ème civ. 10 avril 2025, n° 23-14.099 I - En l’espèce, un incendie est intervenu dans des locaux appartenant à une société bailleresse (ci-après le « Bailleur ») et donnés à bail commercial à une société preneuse (ci-après le « Preneur »). L’incendie a…
Les effets du droit d’option rétroagissent à la date d’expiration du bail
Lorsque le bailleur exerce son droit d’option dans le cadre d’une demande de renouvellement de la part du preneur qu’il avait dans un premier temps accepté, ce dernier devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative qui se substitue au loyer dû depuis la date d’expiration dudit bail. Civ. 3ème, 27 févr. 2025, n° 23-18.219 I - En l’espèce, le preneur sollicitait le renouvellement de son bail commercial auprès du bailleur. Ce dernier acceptait le principe du renouvellement sans toutefois procéder immédiatement à la renégociation du montant du loyer. Une procédure de fixation du loyer était lancée et…