Bail commercial : violation du droit de préférence du preneur à bail en cas de cession de l’immeuble et nature de la sanction
La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité. L'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.
Vente des murs et droit de préférence du locataire : l’action en nullité enfermée dans le délai biennal
La cession à un tiers de locaux à usage commercial ou artisanal consentie par le propriétaire en violation du droit de préférence du locataire commerçant est frappée de nullité, l’action en nullité ouverte au profit du locataire étant soumise au délai de prescription biennal. Civ. 3ème, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767 I - Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des locaux qu’il occupe. Par l’arrêt ici commenté, la Cour de cassation précise que la méconnaissance de ce droit par le…
Charges payées par provision, état du droit positif après deux Arrêts majeurs rendus par la Cour de Cassation.
Le paiement des charges nées du bail commercial par provision est presque une clause d’usage qui reste source de difficulté dans les rapports bailleur-preneur, tant au titre des conditions dans lesquelles doivent être justifiées les charges réellement exposées que de la régularisation des provisions ou même du remboursement des trop-perçus. Deux Arrêts publiés au bulletin devraient sensiblement éclairer le droit positif en la matière.
La garantie du locataire cédant éteinte par la transaction conclue avec le cessionnaire
Bien que la transaction ne produise d’effets qu’entre les seules parties qui l’ont conclue, elle constitue, pour un tiers, un fait juridique. Dès lors, un codébiteur solidaire, même non-signataire, peut se prévaloir des engagements pris dans la transaction entre le créancier commun et un autre coobligé, dès lors que celle-ci confère à ce dernier un avantage dont il peut également profiter. Civ. 3ème, 6 nov. 2025, FS-B, n° 24-10.745 I - Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que, malgré le principe de l’effet relatif des contrats, une transaction conclue entre le bailleur et le locataire cessionnaire — par…
Clause résolutoire à quinze jours : réputée non écrite et impact de la loi Pinel sur les baux en cours
La clause résolutoire d’un bail commercial prévoyant un délai de mise en demeure inférieur à un mois doit être entièrement réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce tel que modifié par la loi du 18 juin 2014. Cette loi s’applique aux baux en cours lors de son entrée en vigueur, dès lors que l’action visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire a été engagée après cette date et que les effets du commandement ne sont pas définitivement consommés (2 espèces). Civ. 3e, 6 nov. 2025, FS-B, n° 23-21.334 I - Selon l’article L.…
Baux 9 ans : le déplafonnement sans amortisseur
L’étalement des hausses de loyer n’est permis qu’en cas de déplafonnement fondé sur une modification notable de l’un des quatre premiers critères de la valeur locative, ou lorsque le bail a une durée contractuelle excédant neuf ans. En revanche, il ne s’applique pas aux baux initialement conclus pour neuf ans qui ont simplement été prolongés tacitement au-delà de douze ans. Civ. 3ème, 16 oct. 2025, FS-B, n° 23-23.834 I - La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, a introduit à l’article L. 145-34 du code de…
Déplafonnement du loyer : évaluation générale de l’impact d’une modification significative des facteurs locaux de commercialité
Peut constituer un motif de déplafonnement du loyer toute modification des facteurs locaux de commercialité qui soit favorable à l’activité exercée par le locataire. Il importe peu que cette évolution ait une incidence réelle et effective sur le chiffre d’affaires ou sur le commerce exploité dans les locaux : l’appréciation se fait in abstracto, en fonction de l’avantage potentiel que la modification représente pour l’activité commerciale concernée. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 24-13.288 I - Pour écarter la règle du plafonnement des loyers, l’article L. 145-34 du code de commerce exige la preuve d’une modification notable des éléments énumérés…
Le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution à la demande du bailleur en paiement des loyers que sous certaines conditions
Le locataire peut opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire, dès le moment où les locaux deviennent, du fait du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 23-24.005 I - Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est confronté à un manquement du bailleur à ses obligations essentielles. Dans ce cadre, il n’est pas tenu d’adresser une mise en demeure préalable pour pouvoir exercer ce droit. Cette faculté s’applique à compter…
Point de départ du délai de prescription de l’action en résiliation du bail pour défaut de délivrance par le Bailleur
Les obligations du bailleur, consistant à délivrer la chose louée au preneur et à lui en garantir la jouissance paisible, demeurent exigibles pendant toute la durée du bail. Par conséquent, le maintien d’un manquement à ces obligations constitue un motif permettant au locataire de solliciter la résiliation du contrat de bail. Civ. 3ème, 10 juill. 2025, n° 23-20.491 I - Par cet arrêt de censure partielle, dont la portée est renforcée par la généralité des visas et par sa publication au Bulletin, la Cour de cassation réaffirme que les obligations essentielles du bailleur s’imposent durant toute la durée du contrat.…
Le bailleur reste tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, même en présence de désordres relevant de la copropriété
Le bailleur est tenu de garantir au locataire la jouissance paisible des locaux loués et d’en assurer l’entretien. Il ne peut s’en exonérer qu’en cas de force majeure. En présence de désordres affectant les lieux loués, il lui incombe soit d’effectuer lui-même les travaux nécessaires, soit d’avancer au locataire les sommes permettant leur réalisation. Le fait d’avoir saisi le syndicat de copropriété ne suffit pas à le dégager de sa responsabilité. Le locataire est en droit d’obtenir une indemnisation intégrale du préjudice subi. Civ. 3ème, 19 juin 2025, n° 23-18.853 I - En l’espèce, à la suite de désordres…
Les conditions dans lesquelles le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail commercial lorsque la liquidation judiciaire de ce dernier est ouverte après la résolution de son plan de redressement
Lorsque la liquidation judiciaire d’un locataire est ouverte juste après la résolution de son plan de redressement, le bail commercial ne peut pas être résilié pour des loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture du redressement. Toutefois, si une décision constatant ou prononçant la résiliation du bail a acquis force de chose jugée avant l’ouverture de cette nouvelle procédure, le bailleur peut s’en prévaloir. À défaut, le bail reste en vigueur et peut être transféré dans le cadre d’un plan de cession. Com. 12 juin 2025, n° 23-22.076 I - En l’espèce, une entreprise locataire de locaux commerciaux a été placée…
Le preneur d’un bail commercial est-il toujours préféré en cas de vente de l’immeuble loué ?
La Haute Juridiction a affirmé le principe selon lequel le preneur à bail commercial ne peut bénéficier de son droit de préférence accordé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce lorsque la vente de l’immeuble loué objet du bail commercial s’inscrit dans le cadre d’une cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial. Civ. 3ème, 19 juin 2025, n° 23-17.604 I - Le principe est posé à l’article L.145-46-1 du Code de commerce, en cas de vente du local loué par le bailleur, le preneur à bail a un droit de préférence en vue d’acquérir ledit local commercial. Néanmoins,…