Annulation de la vente pour dol résultant de la dissimulation de troubles anormaux de voisinage : étendue des restitutions et limites de l’indemnisation
Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-23.861, n° 14 D https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053384200?init=true&page=1&query=23-23.861&searchField=ALL&tab_selection=all La vente d’un immeuble d’habitation peut être annulée lorsque le vendeur a volontairement dissimulé à l’acquéreur l’existence de troubles anormaux de voisinage affectant le bien vendu, notamment des nuisances sonores provenant d’une activité commerciale voisine. Une telle dissimulation constitue un dol, au sens de l’article 1110 ancien du code civil (devenu art. 1137 depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), dès lors qu’elle a déterminé le consentement de l’acquéreur. En l’espèce, une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce est vendue à des époux. Se plaignant de nuisances sonores…
Procédure accélérée au fond (art. 19-2) : la demande reconventionnelle en dehors du champ d’application de la procédure est irrecevable
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond. Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 24-10.778 I – Un syndicat de copropriétaires a assigné plusieurs personnes, dont deux en tant que nus-propriétaires et une en tant qu’usufruitière, en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10…
Retenue du dépôt de garantie : l’indemnité d’occupation peut être imputée lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail
Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, Pourvoi n° 24-20.758 I – Une SCI a donné en location un appartement, dont elle est propriétaire, à un particulier. Le bail a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre délivré par la bailleresse à la locataire. La locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers…
Responsabilité décennale : l’entrepreneur ne peut imposer la réparation en nature même si celle-ci est proportionnée et adaptée au dommage
Dans le cadre de la garantie décennale, la question des modalités de réparation des désordres de nature décennale a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. Un principe important en ressort : l'entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer au maître de l'ouvrage la réparation en nature du dommage si ce dernier s'y oppose. Ce principe a récemment été confirmé par la Cour de cassation, qui a précisé que le maître de l'ouvrage reste libre de choisir la forme de l'indemnisation, même lorsque la réparation en nature serait possible. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 janvier 2025,…
Locations Airbnb et copropriété : le Conseil constitutionnel devra trancher si la modification du règlement de copropriété visant à interdire les locations type Airbnb, porte atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permet à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 25-40.030 I – En l’espèce, les propriétaires de plusieurs lots au sein d'un immeuble soumis…
Contrat de construction de maison individuelle : chiffrage obligatoire des travaux indispensables, y compris les raccordements aux réseaux effectués par des tiers hors du fonds.
En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage. Cour de cassation, 11 décembre 2025, Pourvoi n° 23-21.280 I – Un maître de l’ouvrage…
Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant la prescription acquisitive abrégée
Le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 24-15.759 I – Les propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété soutiennent que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé…
Vice caché : transparence du vendeur et contrôle par l’agent immobilier
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-18.899, Inédit La clause d’exonération de garantie des vices cachés ne protège pas un vendeur qui avait connaissance des défauts du bien vendu. Par ailleurs, l’agent immobilier chargé de la transaction doit vérifier la véracité des déclarations du vendeur, notamment lorsqu’elles portent sur l’entretien d’éléments essentiels tels que la toiture. 1. Exclusion de la clause d’exonération pour le vendeur connaissant le vice Dans cette affaire, une propriétaire a vendu une maison à un couple par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les acquéreurs ont découvert plusieurs désordres significatifs, principalement au niveau de…
Vente entre professionnels de même spécialité : portée de la clause de non-garantie des vices cachés
La validité d’une clause exonératoire de garantie des vices cachés dépend de l’analyse concrète de la qualité des parties et de leur spécialité professionnelle. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 octobre 2025, 23-18.469 23-18.508 23-18.560, Inédit Dans cette affaire, l’acte de vente d’un immeuble à usage de bureaux était accompagné de trois rapports de diagnostic réalisés par deux professionnels différents, indiquant l’absence d’amiante. Trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire découvre la présence d’amiante et assigne le vendeur, les diagnostiqueurs et leurs assureurs en réparation de ses préjudices. Au fond, les juges avaient reconnu la responsabilité du vendeur…
Servitude de passage : priorité sur les terrains issus d’une division foncière
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 novembre 2025, 24-17.240, Publié au bulletin Le droit de passage pour cause d’enclave permet au propriétaire d’un immeuble dépourvu d’accès à la voie publique de réclamer l’institution d’une servitude sur les terrains voisins (C. civ., art. 682). En principe, ce droit peut s’exercer sur n’importe quel terrain avoisinant, en choisissant le trajet le plus court et le moins dommageable pour les propriétaires grevés (C. civ., art. 683). Cependant, lorsque l’enclavement résulte directement de la division d’un fonds unique, le passage doit être institué prioritairement sur les parcelles issues de cette division (C.…
Responsabilité professionnelle de l’architecte et assurance : l’exemple d’une erreur de calcul de surface
L’assureur professionnel d’un maître d’œuvre ou d’un architecte est tenu d’indemniser le maître d’ouvrage pour les dommages financiers causés par une faute ou une erreur dans l’exécution de la mission confiée. Trib. jud. Rouen, 25 sept. 2025, n° 25/01609 Un maître d’ouvrage confie à un architecte la conception et la réalisation d’un immeuble destiné à la vente. Le permis de construire, déposé par l’architecte, indique une surface de plancher de 290 m², conforme à la demande initiale du maître de l’ouvrage. Sur cette base, une vente est conclue pour un montant total de 1 044 000 € TTC. À l’issue…
Prescription biennale en assurance : inopposabilité en cas d’information insuffisante
Lorsqu’un contrat d’assurance se limite à mentionner de manière partielle les dispositions légales relatives à la prescription, le délai biennal prévu par l’article L. 114-1 du code des assurances peut être écarté à l’égard de l’assureur. CA Toulouse, 12 févr. 2025, n° 23/03649 Dans cette affaire, des époux constatent des fissures sur l’enduit de la façade de leur immeuble. Ils assignent en référé expertise le 23 décembre 2016 un constructeur et son assureur de responsabilité civile décennale. Après dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 16 février 2018, ils assignent les parties au fond le 6 août 2021. Le constructeur appelle ensuite…