Avec la promulgation de la Loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire, publiée au Journal Officiel le 1er juillet 2021, l’exécutif souhaite tourner définitivement un chapitre du livre de la pandémie du Covid-19.
Suite à l’entrée en vigueur de cette Loi, beaucoup de nos lecteurs se sont demandés, à juste titre, quelle en serait l’impact sur les baux commerciaux en cours, et notamment si les voies d’exécution forcée sont de nouveau opposables aux preneurs défaillants.
Avant toute chose, il convient encore de distinguer les entreprises éligibles ou non au fonds de solidarité. Si le preneur est éligible au fonds de solidarité, alors il répond toujours au dispositif tel qu’issu de l’article 14 de la Loi du 14 novembre 2020[1], c’est-à-dire qu’il ne peut encourir aucune procédure d’exécution forcée pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives « jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur [son] activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I (…) ».
Si l’on se réfère à l’article 1er de la Loi du 9 juillet 2020[2], il est précisé que :
« Le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 (…) Réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des locaux à usage d’habitation, en garantissant l’accès des personnes aux biens et services de première nécessité »[3].
Si les commerces non essentiel ont pu rouvrir le 19 mai dernier, les conditions d’accès et de présence du public ont été réglementées notamment par la mise en place de jauges (8m² par client). Pour les établissements dont la surface de vente est inférieure à 8 m², ceux-ci ne pouvaient recevoir un seul client à la fois. Pour les magasins d’une surface de vente de plus de 400m² et plus, obligation a été faite de procéder au comptage des clients à l’entrée.
La situation est identique pour les bars et les restaurants. Bien qu’ils aient pu rouvrir le 19 mai dernier, uniquement en terrasses, ceux-ci sont contraints de limiter le nombre de clients à chaque table (6 par table maximum), avec un taux d’occupation réduit à 50% de la capacité totale. De plus, l’instauration d’un couvre-feu à 21h a constitué une mesure qui a davantage impacté l’activité de ces établissements.
Plus récemment, le 9 juin 2021, les restaurants et les bars ont pu de nouveau accueillir des clients à l’intérieur, avec une jauge sanitaire ramenée à 4m² par client. Le couvre-feu est également passé de 21h à 23h.
Autant de mesures qui devraient constituer des mesures de « police administrative » au sens de la Loi.
Telle que rédigée, la Loi du 31 mai 2021 n’apporte pas de réponse tranchée à la question de savoir si le bailleur peut de nouveau poursuivre son cocontractant défaillant, et procéder à toutes mesures permettant de recouvrer sa dette locative.
Peu intelligible, « la mesure de police administrative mentionnée au I » est source d’interprétations diverses :
Faut-il tenir compte des mesures prises ultérieurement au 19 mai pour accompagner la sortie du confinement (jauges, couvre-feu) ? Dans ce cas, le délai de deux mois ne pourrait courir qu’à compter de la levée totale des restrictions (capacité d’accueil pleine), soit à compter du 30 juin 2021.
Ou alors la réouverture des commerces, même sous restrictions, suffit-elle à faire courir le délai de deux mois ? Dans ce cas, tout bailleur pourrait poursuivre son locataire dès le 19 juillet 2021.
Dans tous les cas, ce pouvoir d’interprétation ne ressortant pas des pouvoirs du juge des référés, nul doute que la question ne sera définitivement tranchée qu’à la faveur d’un nouveau texte, plus intelligible.
Pour CHRONOS, il faudra attendre la fin de toutes les mesures de police administrative avant de faire courir le délai de deux mois nécessaire avant toutes actions dirigées contre le preneur.
Tout au plus, la Loi apporte une nouveauté : elle modifie la fin du deuxième alinéa du II de la Loi du 14 novembre 2020, rédigée comme suit :
« Pendant cette même période [ jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I ], les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et des charges locatives concernés ne peut être mise en œuvre et le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires qu’avec l’autorisation du juge par dérogation à l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution ».
Alexandre Boulicaut
Vivaldi Avocats
[1] Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire
[2] Loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire
[3] Article 1er, I, 2° de la Loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire
