Expertise : Additionner les résultats de plusieurs méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur locative… pourquoi pas… Mais attention au chevauchement des méthodes !

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

SOURCES : 3ème civ, 12 mars 2020 n°19-10245, Inédit

 

L’arrêt n’est certes pas publié, mais sa porté ne manque pas d’intérêt en ce qu’elle rappelle au technicien, qu’il soit désigné amiablement par les parties, comme en l’espèce, ou judiciairement au visas des articles 232 et suivants du Code de procédure civile, que la très large liberté dont il dispose pour donner son avis sur la valeur locative de renouvellement s’arrête ou commence l’incohérence d’ensemble.

 

Les parties (Renault Retail Group et son bailleur) avaient en l’espèce désigné, en exécution d’une clause de leur bail, un mandataire commun aux fins de déterminer le loyer du bail renouvelé. Cette stipulation contraignait les parties à le faire fixer, à dire d’expert, à la valeur locative « de marché », qui se distingue de la valeur locative de renouvellement soumis au carcan légal de l’article L145-33 du Code de commerce. Elle laissait ainsi une particulière liberté au technicien pour utiliser la ou les méthodes lui apparaissant mieux adaptée(s), et déterminer :

 

« le montant pour lequel le bien pourrait-être raisonnablement loué au moment de l’expertise (…) aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :

 

  La libre volonté du locataire et du propriétaire ;

 

  La conclusion d’un contrat à des conditions normales (…) ;

 

  La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation (…) ;

 

  La présentation préalable du bien sur le marché (…) ;

 

  L’absence de facteurs de convenance personnelle ;

 

  Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur (…) »[1]

 

L’expert amiable avait ainsi retenu deux méthodes d’évaluation, la première dite « de comparaison » avec des bâtiments similaires pour la partie bâtie, la seconde dite « par le revenu » pour la valeur locative des aires de stationnement.

 

Le principe d’une dualité de méthodes n’était pas critiqué par Renault, ni d’ailleurs par la Cour de cassation qui rappelle, en l’espèce, que le technicien peut « recourir à deux méthodes différentes selon les spécificités distinctes d’un ensemble immobilier ».

 

En revanche, était critiqué par Renault le chevauchement des méthodes adoptées par le mandataire commun. Plus clairement dit, en additionnant les résultats des deux méthodes, le rapport du technicien commun aboutissait à une double valorisation des aires de stationnement, ce que confirmait deux autres expertises amiables.

 

Renault, qui considérait ainsi le rapport commun entaché d’une erreur grossière, a saisi les juridictions bordelaises d’une demande de fixation judiciaire du loyer de renouvellement, le rapport de l’expert commun préalablement écarté.

 

La Cour d’appel de BORDEAUX avait fait droit à cette demande en relevant une disproportion manifeste entre le prix évalué par le technicien commun et le loyer évalué par les deux experts amiables de Renault. Cela justifiait, selon la Cour, d’écarter le rapport commun et de désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

 

Cette position avait été censurée par la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 octobre 2017 (16-22660) qui rappelait aux premiers juges que :

 

« la seule variation, fût-elle importante, entre les montants retenus par les diverses évaluations ne constitue pas en soi une erreur grossière, de nature à permettre d’écarter les conclusions du rapport de l’expert choisi et désigné par les parties qui avaient convenu de s’y soumettre (…) »

 

Les parties se sont ensuite opposées devant la Cour de renvoi sur la problématique de l’addition des méthodes, qui avait conduit les juges du fond à écarter le rapport commun et à désigner un expert judiciaire.

 

Et sur ce point, la Cour de cassation partage l’analyse des juges du fond (celle de Renault), en rejetant le pourvoi du bailleur :

 

« En l’espèce, la cour d’appel a relevé que le cabinet Atisreal avait appliqué, pour la partie bâtie du bien, la méthode dite par comparaison avec des bâtiments similaires, dont le prix au mètre carré inclut le prix du terrain affecté au stationnement, et, pour la partie non bâtie du bien, la méthode dite par le revenu.

 

Ayant retenu que le résultat auquel avait abouti le tiers désigné ressortait de l’addition de l’évaluation des bâtiments, selon une méthode incluant les places de stationnement, et de celle de l’intégralité du terrain non bâti, ce qui avait eu pour conséquence une double valorisation des places de stationnement, la cour d’appel a pu en déduire qu’une telle opération révélait une erreur grossière, invalidant la détermination du prix. »

 

L’expert jouit ainsi d’une grande liberté dans ses travaux, mais ne doit pas oublier de surveiller la cohérence du produit fini.

 

[1] Charte de l’expertise en Evaluation Immobilière, 5ème édition, mars 2017

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Posté par Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi Avocats