Bail commercial, droit de préemption du locataire commercial, conformité de l’article L145-46-1 du Code de commerce à la Constitution

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

Innovation de la Loi Pinel du 18 juin 2014,codifié à l’article L145-46-1 du Code de commerce, le droit de préemption du locataire commercial a suscité et suscite toujours en jurisprudence comme en doctrine, des interrogations quant à son champ d’application. Après s’être prononcée à plusieurs reprises sur la portée du droit de préemption au regard du droit de propriété du bailleur[1], la Haute juridiction a été amenée pour la première fois à se prononcer sur le renvoi d’une question prioritaire de constitutionnalité dans un arrêt du 15 décembre 2022.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 15 décembre 2022, n°22-17505, InéditArticle L145-46-1 du Code de commerce

I –

Aux termes de l’article L145-46-1 du Code de commerce, le locataire commercial dispose à l’instar du droit de préemption communal ou intercommunal, d’un droit de préférence « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci ».

Le dernier alinéa de l’article pose un certain nombre d’exceptions à l’application de ce droit de préférence, en cas :

  • De cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • De cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • De cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • De cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

L’un des critères déterminant à l’exercice du droit de préemption par locataire commercial, repose sur la volonté du propriétaire-bailleur de vendre son bien objet de la location.

A cet égard, la Cour de cassation au visa notamment de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, a jugé dans un arrêt publié du 23 mars 2022[2] que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire constituait une vente faite d’autorité de justice, et qui de fait ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le locataire commercial.

De façon plus éloignée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé d’appliquer le droit de préemption tiré de l’article L. 145-46‑1 du Code de commerce à une vente judiciaire, spécifiquement une vente sur adjudication consécutive à une saisie immobilière, qui ne pouvait donc pas être considérée comme un acte volontaire[3].

II –

A l’occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par une Cour d’appel, le locataire a, par mémoire distinct et motivé, demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée : « L’article L. 145-46-1 du code de commerce est-il conforme à la Constitution et au bloc de constitutionnalité, notamment à la liberté d’entreprendre protégée par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et des citoyens de 1789, au principe d’égalité garanti par l’article 1er de la Constitution du 4 octobre 1958, et les articles 1 et 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, en ce qu’il prévoit d’accorder au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal le bénéfice d’un droit de préemption seulement lorsque le propriétaire envisage de vendre ce local et non en cas de vente forcée dudit local sur adjudication ? ».

Opposition de la Haute juridiction au dispositif littéralement repris comme suit :

« La disposition contestée, qui intègre la portée que lui a donnée la Cour de cassation (3e Civ., 17 mai 2018, pourvoi n° 17-16.113, Bull. 2018, III, n° 51), est applicable au litige et n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

Cependant, d’une part, la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle

D’autre part, en premier lieu, cette question, en ce qu’elle invoque une atteinte au principe d’égalité, ne présente pas un caractère sérieux.

En effet, le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre se distingue de celui de la vente par adjudication.

La différence de traitement entre ces deux opérations, qui est en rapport avec l’objet de la loi, repose donc sur une différence de situation.

En second lieu, la question posée ne présente pas davantage un caractère sérieux en ce qu’elle invoque une atteinte à la liberté d’entreprendre.

En effet, l’exercice de la liberté d’entreprendre n’implique aucun droit d’acquérir le bien loué dans lequel est exercé une activité commerciale ou artisanale, de sorte qu’aucune atteinte à la liberté d’entreprendre du locataire à bail commercial n’a été portée par le législateur en limitant le champ d’application de son droit de préférence à certaines catégories de ventes.

Au surplus, en application de l’article L. 322-7 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire peut, comme toute personne, se porter enchérisseur s’il justifie de garanties de paiement.


En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.


PAR CES MOTIFS, la Cour :


DIT N’Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ».


[1] En ce sens, https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-droit-de-preemption-du-preneur-en-liquidation-judiciaire/

[2] Cf article Chronos https://vivaldi-chronos.com/bail-commercial-droit-de-preemption-du-preneur-en-liquidation-judiciaire/

[3] Cass. civ 3ème, 17 mai 2018, n°17-16113, FS – B

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